Phân lô, tách thửa đất nền ven đô có cơ hội ‘trở mình"?

Bắt đầu có giao dịch nhờ được “cởi trói”

Trong 4 tháng đầu năm, các kết quả thăm dò cho thấy, số lượng giao dịch đất nền dù giảm mạnh nhưng vẫn nhiều gấp đôi so với chung cư và nhà ở riêng lẻ. Đơn cử, theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2023, đất nền chiếm gần 67.300 trong tổng số hơn 106.000 vụ mua bán được thực hiện.

Những con số thống kê cho thấy đất nền nói chung hay đất phân lô vẫn là “miếng bánh” hấp dẫn hàng đầu trong các phân khúc địa ốc nhờ nhu cầu thực cao cùng khả năng sinh lời nhanh.

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội ban hành Văn bản số 2869 về việc bãi bỏ Văn bản 1685. Theo đó, cơ quan này đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã, các cơ quan, đơn vị liên quan xem xét, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chỉnh tách thửa đất, hợp thửa đất cho người sử dụng đất theo quy định.

Quyết định “nới lỏng” việc phân lô, tách thửa được đánh giá là yếu tố tích cực, tác động mạnh đến tâm lý của nhà đầu tư đang “ôm tiền” chờ đợi thời cơ. Thậm chí, nhiều môi giới đã kết hợp với các thông tin về quy hoạch để "thổi giá" đất tại một số khu vực như Sơn Tây, Thạch Thất, Gia Lâm.

“Đơn cử, tại Sơn Tây thời gian gần đây khách hàng gửi bán từ cuối năm 2022 bắt đầu nhận được nhiều sự quan tâm, hỏi han. Những vị trí đẹp, đường lớn, ngõ lớn thường sẽ được để ý nhiều hơn, khi quy định phân lô, tách thửa được phép tiếp tục thực hiện thì lô đất được chia tách thành sẽ dễ dàng bán hơn”... một môi giới nhà đất lâu năm cho hay.

Cũng tại huyện Thạch Thất, đầu năm ngoái đất nền phân lô được giao dịch với giá từ 22 - 26 triệu đồng/m2, tới nay đã giảm khoảng từ 30 - 35% về mức 15 - 18 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số lô đất nền có vị trí nằm sâu trong ngõ đã giảm mạnh hơn về mức 11 - 12 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Gia Lâm, lệnh nới lỏng phân lô tách thửa cùng thông tin lên quận cũng khiến thị trường đất nền có những tín hiệu tích cực. Hiện, đất nền tại khu vực này bắt đầu được rao bán và có một số lượng khách hàng vẫn đặc biệt quan tâm. Giá dao động ở mức 27 - 35 triệu đồng/m2. Đất mặt đường ô tô có thể di chuyển có giá 38 - 43 triệu đồng/m2. Tại những tuyến đường rộng khoảng 8 - 10m, giá đất dao động 50 - 100 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

“Miếng bánh” không dễ xơi

Khảo sát thực tế cho thấy, hơn 1 năm nay không chỉ tại thị trường đất nền ở ven đô Hà Nội mà đất nền các tỉnh đang có tình trạng giảm giá, lượng giao dịch sụt giảm mạnh. “Nhiều người còn vốn có suy nghĩ vào thời điểm này để "bắt đáy" đất nền phân lô là có, nhưng khá ít vì thật ra không rõ lúc nào mới là "đáy" thật để mà bắt”. Đó là quan điểm của chị Hà Trang, môi giới địa ốc có nhiều năm kinh nghiệm tại Hà Nội.

“Nhiều nhà đầu không còn sức chịu đựng sẽ có xu hướng giảm giá sâu để kéo lại vốn vì có thể họ vay nợ, còn những người có thể trụ được đến giờ thì gần như có thể tiếp tục đi đường dài. Hiện tại, trong thời gian tới đất phân lô, tách thửa tại các vùng ven Hà Nội có thể tiếp tục giảm một chút nữa và sẽ lâm vào tình trạng "chờ" thông tin đến cuối năm có gì mới hay không”, chị Hà Trang cho hay.

Ở góc nhìn của nhà đầu tư, anh Nguyễn Thành Phúc chia sẻ, gần 10 năm buôn đất, chưa bao giờ anh thấy thanh khoản thị trường đất nền vùng ven xuống thấp như hiện tại. Thông tin rao bán “cắt lỗ” có ở khắp nơi, người vay ngân hàng, vay nợ thì muốn ra hàng nhưng khá khó khăn. Nhưng chính thời điểm này mới là người dân mua thật và sử dụng đất thật. Những nhà đầu tư đi đường dài thì đang "cố thủ" không muốn ra hàng vì giá quá giảm, tuy nhiên bản chất vẫn muốn ra hàng khi có thông tin thuận lợi. Có 4 yếu tố mà một nhà đầu tư cần nắm vững để không “chôn tiền vào đất” là thời điểm, vị trí, pháp lý, và tiềm năng tăng giá”, anh Phúc nói.

Trong khi đó, theo các chuyên gia, các thông tin tích cực về vấn đề phân lô, tách thửa, quy hoạch hạ tầng, xây dựng đề án 5 huyện lên quận… sẽ có tác động tốt đến thị trường nhà đất, đặc biệt là đất nền vùng ven đang rơi vào trạng thái “ngủ đông” trong nhiều tháng qua.

Để đánh giá khi nào thị trường nóng trở lại thì cần rất nhiều yếu tố. Song, gần như chắc chắn đất nền vùng ven, đặc biệt là đất nền phân lô khó khởi sắc ngay trong năm 2023 vì “sức khỏe” nền kinh tế, và có thể sẽ cần ít nhất 2 - 3 năm tới để trở lại thời hoàng kim.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, dù có những thay đổi mới trong chính sách phân lô, tách thửa nhưng cũng không thể có quá nhiều tác động đến thị trường bất động sản đang bị “đóng băng” hiện nay. Bởi các nhà đầu tư hiện tại không thể biết giá đất còn có thể "tụt" đến đâu. Để có thể thị trường bất động sản ổn định hơn thì trước hết giá đất phải về với giá trị thật của nó, điều đó sẽ thu hút được khách hàng quan tâm thật, mua thật.

Trước đó, vào cuối tháng 3/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã ban hành văn bản đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất đối với thửa đất nông nghiệp; thửa đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Về nguồn vốn, Nghị định 08/2023/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp và trái chủ thỏa thuận thực hiện phương thức đổi trái phiếu lấy tài sản và kéo dài thời hạn của trái phiếu thêm tối đa 2 năm làm giảm áp lực đáo hạn cho doanh nghiệp. Các ngân hàng trong quý I/2023 đồng loạt giảm lãi suất cho vay, mức giảm lên tới 3%/năm, áp dụng cho khoản vay kinh doanh bất động sản. Tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ chiều 3/3, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết, gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cùng với lãi suất thấp hơn 1,5 - 2% so với mức cho vay thông thường sẽ sớm được triển khai để “mở đường” nguồn vốn cho bất động sản.

Những thông tin trên cho thấy quyết tâm phục hồi đà phát triển bất động sản của Chính phủ và các bộ ban ngành liên quan. Nhiều chuyên gia nhận định, thị trường đang sở hữu những đòn bẩy tốt để tăng trưởng trở lại, đồng thời niềm tin của doanh nghiệp, người mua nhà để ở lẫn giới đầu tư đang dần được củng cố.