Khai mở nguồn lực đất đai trong kỷ nguyên phát triển mới

Hội thảo quy tụ đông đảo các nhà khoa học, chuyên gia, nhà quản lý, đại diện cơ quan tư pháp, tổ chức hành nghề luật, cơ sở đào tạo và nghiên cứu trên cả nước nhằm trao đổi, đánh giá toàn diện việc thi hành Luật Đất đai năm 2024, đồng thời đề xuất các định hướng sửa đổi, bổ sung phù hợp với yêu cầu phát triển đất nước trong giai đoạn mới.

Phát biểu khai mạc hội thảo, PGS.TS. Trần Việt Dũng, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh nhấn mạnh, đất đai luôn là nguồn lực chiến lược, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là nền tảng quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định chính trị. Luật Đất đai năm 2024 đã tạo ra nhiều đổi mới quan trọng trong quản lý, sử dụng đất, góp phần nâng cao tính công khai, minh bạch, bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, quá trình tổ chức thực hiện cũng cho thấy nhiều vấn đề mới phát sinh liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giá đất, tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai.

Theo PGS.TS. Trần Việt Dũng, trong bối cảnh Chính phủ đã trình đề xuất bổ sung Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào Chương trình lập pháp năm 2026, việc tổ chức hội thảo có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ ở góc độ tổng kết thực tiễn thi hành luật mà còn góp phần cung cấp các luận cứ khoa học phục vụ quá trình hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai trong thời gian tới. Ông cũng cho biết, hội thảo đã nhận được 57 đề xuất tham luận, tiếp nhận 41 bài viết hoàn chỉnh và tuyển chọn 25 tham luận chất lượng để công bố trong kỷ yếu.

Hội thảo được tổ chức thành hai phiên làm việc. Phiên thứ nhất do PGS.TS. Trần Việt Dũng – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, PGS.TS. Phạm Hữu Nghị – Nghiên cứu viên cao cấp, nguyên Tổng Biên tập Tạp chí Nhà nước và Pháp luật và PGS.TS. Phạm Duy Nghĩa – Phó Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) đồng chủ tọa.

Mở đầu phiên làm việc thứ nhất, PGS.TS. Lưu Quốc Thái, Giảng viên cao cấp Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh trình bày tham luận “Yếu tố thị trường trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất – định hướng sửa đổi Luật Đất đai”. Báo cáo nhấn mạnh yêu cầu đặt yếu tố thị trường vào vị trí trung tâm trong quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai.

Từ góc nhìn kinh tế thị trường và nguyên tắc pháp quyền, tham luận cho rằng đất đai không chỉ là tài nguyên mà còn là tài sản, hàng hóa và tư liệu sản xuất quan trọng; quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất cần được xây dựng trên nguyên tắc bình đẳng, tôn trọng giá trị thị trường của quyền sử dụng đất.

Đáng chú ý, tác giả đề xuất tăng cường cơ chế thương lượng trong các giao dịch đất đai, coi biện pháp thu hồi đất bằng quyết định hành chính là giải pháp cuối cùng, qua đó hướng tới xây dựng thị trường quyền sử dụng đất vận hành minh bạch, lành mạnh và hiệu quả hơn.

Tiếp nối chương trình, ThS. Ngô Gia Hoàng và ThS. Hoàng Thị Biên Thùy, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh trình bày tham luận về hoàn thiện pháp luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong bối cảnh thực hiện mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Báo cáo tập trung phân tích những thay đổi trong cơ cấu quản trị địa phương và tác động của các thay đổi này đối với hệ thống quy hoạch đất đai.

Nhóm tác giả cho rằng, cần tinh gọn hệ thống quy hoạch, tăng cường tính minh bạch trong điều chỉnh quy hoạch, đồng thời bảo đảm tốt hơn quyền tiếp cận thông tin và quyền tham gia của người dân đối với các quyết định có liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất. Tham luận cũng nhấn mạnh yêu cầu kiểm soát quyền lực trong hoạt động điều chỉnh quy hoạch, khắc phục tình trạng “quy hoạch treo”, bảo vệ thực chất quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời đề xuất xây dựng cơ chế kế hoạch sử dụng đất 05 năm cấp xã phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Một trong những tham luận thu hút nhiều sự quan tâm tại Hội thảo là báo cáo “Những điểm nghẽn cần tiếp tục tháo gỡ trong quy định về thu hồi đất trong giai đoạn hiện nay” của PGS.TS.GVCC Phan Trung Hiền và NCS.ThS. Nguyễn Dương Anh Thắng, Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ. Từ việc phân tích các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, nhóm tác giả nhận diện ba nhóm vấn đề nổi bật cần tiếp tục hoàn thiện gồm: căn cứ thu hồi đất trong bối cảnh không còn kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện; việc xác định mục đích thu hồi đất nhằm phân biệt rõ lợi ích công cộng với lợi ích thương mại; và các quy định về trình tự, thủ tục, đặc biệt là hiệu lực thông báo thu hồi đất.

Tham luận đồng thời đặt ra nhiều vấn đề mới liên quan đến khoảng trống pháp lý trong quản lý đất đai khi thay đổi mô hình quy hoạch, quyền tham gia của người dân trong quá trình điều chỉnh quy hoạch và yêu cầu hoàn thiện cơ chế bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi theo hướng minh bạch, công bằng và bền vững hơn.

Phần thảo luận tại Phiên 1 diễn ra sôi nổi với nhiều ý kiến từ các nhà khoa học và đại biểu tham dự. Nhiều ý kiến cho rằng, quá trình sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian tới cần đặc biệt chú trọng đến việc cân bằng giữa yêu cầu phát triển kinh tế với bảo vệ quyền tài sản hợp pháp của người dân, đồng thời tăng cường cơ chế giám sát quyền lực trong các quyết định liên quan đến thu hồi đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Phiên 2 của hội thảo tiếp tục dưới sự điều hành của PGS.TS. Lưu Quốc Thái, PGS.TS. Phan Trung Hiền và TS.GVC. Võ Trung Tín, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai – Môi trường, Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh.

Tại phiên này, TS. Phạm Văn Võ trình bày tham luận “Áp dụng giá đất của Nhà nước theo Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15”. Báo cáo tập trung làm rõ bản chất kinh tế của giá đất, đánh giá các quy định mới về bảng giá đất và giá đất cụ thể, đồng thời chỉ ra những vấn đề pháp lý còn đặt ra trong quá trình áp dụng. Đặc biệt, tác giả nhấn mạnh giá đất cụ thể phải phản ánh giá trị của từng thửa đất tại từng thời điểm và cho từng mục đích áp dụng cụ thể.

Từ việc phân tích cơ chế áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh theo Nghị quyết số 254/2025/QH15, tham luận kiến nghị tiếp tục hoàn thiện pháp luật về giá đất theo hướng tiệm cận hơn với giá trị thị trường, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai và bảo đảm quyền lợi của các chủ thể có liên quan.

Tiếp đó, nhóm tác giả Cao Minh Trí, TS. Nguyễn Thị Anh và NCS.ThS. Nguyễn Văn Trường trình bày tham luận về thực trạng và giải pháp bố trí tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Báo cáo khẳng định tái định cư không chỉ là việc bố trí nơi ở mới mà còn phải bảo đảm điều kiện sống và sinh kế bền vững cho người dân sau thu hồi đất. Nhóm tác giả cho rằng, chính sách tái định cư cần được tiếp cận theo hướng tái lập điều kiện sống, sinh kế và khả năng tiếp cận các dịch vụ xã hội thiết yếu, thay vì chỉ dừng lại ở việc bố trí nơi ở mới. Từ thực tiễn triển khai tại nhiều địa phương, tham luận chỉ ra những bất cập liên quan đến chất lượng khu tái định cư, cơ chế tham gia của người dân và việc bảo đảm mục tiêu người dân có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Khép lại phần trình bày tham luận là báo cáo của TS.CCV. Ninh Thị Hiền với chủ đề “Một số vấn đề pháp lý về hoạt động trao quyền sử dụng đất của Nhà nước hiện nay”. Từ góc độ thực tiễn hoạt động công chứng và quản lý đất đai, tham luận phân tích các vấn đề liên quan đến thẩm quyền, phân quyền và phân cấp trong hoạt động trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể kinh doanh bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh tổ chức chính quyền địa phương hai cấp.

Từ thực tiễn hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, tham luận chỉ ra hiện tượng “hành chính hóa” các quan hệ dân sự về đất đai và đề xuất chuyển hoạt động trao quyền sử dụng đất từ quy trình hành chính sang cơ chế vận hành theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm tính bình đẳng, cạnh tranh và minh bạch giữa các chủ thể tham gia thị trường quyền sử dụng đất.

Trong phần thảo luận chung của phiên 2, các đại biểu tập trung trao đổi về mối quan hệ giữa định giá đất, thu hồi đất, tái định cư và bảo đảm quyền tiếp cận đất đai của các chủ thể trong nền kinh tế. Nhiều chuyên gia cho rằng yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai trong thời gian tới cần được tiếp cận theo hướng tổng thể, bảo đảm tính đồng bộ giữa pháp luật đất đai với pháp luật đầu tư, kinh doanh bất động sản, quy hoạch và tài chính công. Bên cạnh đó, các đại biểu cũng nhấn mạnh vai trò của chuyển đổi số, cơ sở dữ liệu đất đai và cơ chế minh bạch hóa thông tin trong nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

Phát biểu kết luận hội thảo, PGS.TS. Lưu Quốc Thái ghi nhận những ý kiến trao đổi đa chiều, tâm huyết và có giá trị khoa học cao từ các chuyên gia, nhà nghiên cứu và người làm công tác thực tiễn. Ông cho rằng các tham luận và ý kiến thảo luận đã tập trung làm rõ nhiều vấn đề cốt lõi của Luật Đất đai năm 2024, từ yếu tố thị trường trong quan hệ đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giá đất, tái định cư đến cơ chế trao quyền sử dụng đất. Những nội dung này không chỉ phản ánh những khó khăn, vướng mắc đang tồn tại trong thực tiễn mà còn gợi mở nhiều định hướng sửa đổi, bổ sung có giá trị đối với quá trình hoàn thiện pháp luật đất đai.

Với những trao đổi học thuật sâu sắc và các kiến nghị thực tiễn có giá trị, Hội thảo khoa học quốc gia “Luật Đất đai năm 2024 và yêu cầu sửa đổi, bổ sung trong bối cảnh mới” đã tiếp tục khẳng định vai trò của Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh trong việc kết nối nghiên cứu khoa học với thực tiễn xây dựng pháp luật, đồng thời góp phần thúc đẩy quá trình hoàn thiện thể chế đất đai, khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế – xã hội bền vững trong kỷ nguyên phát triển mới của đất nước.