Thị trường căn hộ bước vào chu kỳ mới

Theo các chuyên gia, thách thức của thị trường không còn nằm ở quy mô nguồn cung mà ở sự mất cân đối khi nhiều dự án tập trung vào phân khúc cao cấp.

Sau thời gian thanh khoản sụt giảm trong giai đoạn 2022-2023, thị trường bất động sản Bình Dương cũ đang ghi nhận những tín hiệu tích cực khi hàng loạt chủ đầu tư quay trở lại triển khai dự án mới. Động lực của đợt phục hồi đến từ việc điều kiện tài chính được cải thiện, chính sách bán hàng linh hoạt hơn cùng nhu cầu nhà ở vẫn duy trì ở mức cao nhờ tốc độ đô thị hóa và lực lượng lao động nhập cư lớn.

Theo đánh giá của Savills Việt Nam, Bình Dương cũ vẫn sở hữu nhiều lợi thế khi là trung tâm công nghiệp lớn, có tốc độ gia tăng dân số cơ học cao và ngày càng kết nối chặt chẽ với TP.HCM thông qua hệ thống hạ tầng giao thông.

Bên cạnh đó, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại địa phương cũng tăng đáng kể trong những năm gần đây. Nguyên nhân không chỉ đến từ chi phí phát triển dự án gia tăng mà còn bởi chất lượng sản phẩm, tiêu chuẩn bàn giao và hệ thống tiện ích được các chủ đầu tư nâng cấp.

Tuy nhiên, sự phục hồi của thị trường cũng kéo theo những dấu hiệu đáng lưu ý.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, sức mua đang cải thiện rõ rệt nhờ môi trường lãi suất thuận lợi hơn và các chính sách thanh toán linh hoạt. Đây là nền tảng để doanh nghiệp tiếp tục tung sản phẩm mới ra thị trường.

Dẫu vậy, chuyên gia này cho rằng rủi ro hiện nay không nằm ở tổng lượng nguồn cung mà ở cơ cấu sản phẩm. Nếu phần lớn dự án tiếp tục tập trung vào phân khúc giá cao, thị trường có thể đối mặt với áp lực hấp thụ trong thời gian tới.

Thực tế, hiệu quả đầu tư căn hộ cho thuê hiện nay cũng không còn đồng đều như trước. Các chuyên gia nhận định nhà đầu tư ngày càng chú trọng đến khả năng khai thác thực tế của dự án, tỷ lệ lấp đầy cũng như việc hình thành cộng đồng cư dân thay vì chỉ kỳ vọng vào mức tăng giá.

Điều này đồng nghĩa những dự án có vị trí thuận lợi, đáp ứng nhu cầu ở thực và được vận hành tốt sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc thu hút người mua.

Ở góc độ rộng hơn, Savills cũng cho rằng thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM đang đối mặt với bài toán thiếu hụt nguồn cung căn hộ vừa túi tiền.

Theo số liệu của đơn vị này, trước năm 2020, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% lượng giao dịch tại Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, đến quý I/2026, Hà Nội không còn ghi nhận nguồn cung mới thuộc phân khúc này, trong khi tại TP.HCM, căn hộ hạng C chỉ còn chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp.

Trong bối cảnh đó, việc TP.HCM triển khai phát triển các khu đô thị theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) được kỳ vọng sẽ góp phần tái cấu trúc không gian đô thị và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở.

Theo Savills, hiệu quả của mô hình TOD không chỉ nằm ở việc gia tăng giá trị đất quanh các nhà ga mà cần được đánh giá trên khả năng giúp người dân tiếp cận nhà ở thuận lợi hơn.

Nếu thiếu các cơ chế điều tiết phù hợp, giá bất động sản quanh các tuyến metro có thể tăng nhanh, khiến nhóm lao động và người có thu nhập trung bình – những đối tượng sử dụng giao thông công cộng nhiều nhất – khó có cơ hội an cư tại các khu vực này.

Các chuyên gia cho rằng để mô hình TOD phát huy hiệu quả, cần triển khai đồng bộ từ quy hoạch khu đô thị hỗn hợp, phát triển nhà ở có giá phù hợp, cơ chế tài chính khuyến khích doanh nghiệp đến chính sách quản lý và khai thác quỹ đất.

Không chỉ thị trường nhà ở, bất động sản nói chung vẫn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư dài hạn trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động.

Theo Savills World Research, tỷ trọng phân bổ vốn mục tiêu vào bất động sản của các tổ chức đầu tư quốc tế vẫn duy trì quanh mức 10,8% trong những năm gần đây. Riêng tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, tổng giá trị đầu tư bất động sản trong quý I/2026 tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước.

Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng tiếp tục chảy mạnh vào lĩnh vực bất động sản. Trong quý I/2026, các nhà đầu tư đến từ Singapore và Hàn Quốc chiếm phần lớn lượng vốn FDI đăng ký mới, với sự quan tâm trải rộng ở nhiều phân khúc như khu đô thị, nhà ở, khách sạn và bất động sản thương mại.

Theo ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, lợi thế về tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cùng xu hướng tái cơ cấu dòng vốn trong khu vực đang tạo nền tảng tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, xu hướng đầu tư hiện nay không còn chỉ hướng đến tài sản có tiềm năng tăng giá mà ngày càng ưu tiên các dự án sở hữu vị trí chiến lược, vận hành hiệu quả và có khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn.