Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt: Đề xuất nhiều cơ chế mới thúc đẩy phát triển TP.HCM

Theo Công văn số 4685/BTP-PLDSKT của Bộ Tư pháp, việc lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương và tổ chức liên quan nhằm hoàn thiện hồ sơ dự án Luật Đô thị đặc biệt để trình cấp có thẩm quyền xem xét theo Chương trình xây dựng pháp luật năm 2026. Trên cơ sở đó, HoREA đã gửi văn bản góp ý gồm 12 nhóm nội dung, phản ánh nhiều vấn đề thực tiễn trong quá trình phát triển đô thị của TP.HCM.

Hoàn thiện khái niệm pháp lý để bảo đảm tính khả thi của Luật

Một trong những nội dung được HoREA đặc biệt quan tâm là đề nghị bổ sung quy định giải thích cụm từ "phục vụ lợi ích công cộng đặc biệt quan trọng" tại Điều 3 của dự thảo Luật.

Theo Hiệp hội, đây là thuật ngữ có ý nghĩa quyết định đối với việc điều chỉnh Quy hoạch tổng thể Thành phố. Nếu không được định nghĩa rõ ràng sẽ dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau trong quá trình tổ chức thực hiện.

HoREA đề xuất quy định theo hướng coi đây là những trường hợp phục vụ lợi ích chung mà mọi người dân đều được tiếp cận, thụ hưởng hoặc tạo ra tác động đặc biệt quan trọng đối với phát triển kinh tế - xã hội của đô thị đặc biệt. Cách tiếp cận này được cho là sẽ tạo cơ sở pháp lý minh bạch khi TP.HCM cần điều chỉnh quy hoạch để triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn trong tương lai như hệ thống đường sắt đô thị hoặc các công trình kết nối liên vùng.

Đề xuất xây dựng "Quy hoạch tổng thể Thành phố" theo hướng tích hợp

Đối với Điều 11 của dự thảo Luật, HoREA kiến nghị thống nhất sử dụng thuật ngữ "Quy hoạch tổng thể Thành phố" thay cho "Quy hoạch Thành phố", đồng thời bổ sung nội dung tích hợp Quy hoạch sử dụng đất vào Quy hoạch tổng thể.

Theo Hiệp hội, nếu được luật hóa, Quy hoạch tổng thể Thành phố sẽ trở thành công cụ quản trị phát triển đô thị có tính bao trùm, bảo đảm sự thống nhất giữa quy hoạch không gian, quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất, hạn chế tình trạng chồng chéo giữa các loại quy hoạch như hiện nay.

Kiến nghị bổ sung cơ chế phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả

Một trong những nhóm kiến nghị đáng chú ý nhất của HoREA là bổ sung cơ chế phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Theo HoREA, bên cạnh nhà ở xã hội, thị trường hiện còn thiếu một phân khúc trung gian dành cho nhóm người dân không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại.

Hiệp hội đề nghị giao Hội đồng nhân dân TP.HCM được ban hành các chính sách về thuế, tín dụng, ưu đãi đầu tư đối với loại hình nhà ở này; đồng thời giao UBND Thành phố quy định giá bán, giá thuê tối đa để vừa bảo đảm mục tiêu an sinh, vừa khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nguồn cung.

Theo đánh giá của HoREA, đây sẽ là một trong những giải pháp quan trọng góp phần cân bằng cung – cầu trên thị trường bất động sản, đồng thời hiện thực hóa chủ trương phát triển đa dạng các loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân.

Mở rộng cơ chế sử dụng linh hoạt quỹ nhà ở

Đối với công tác quản lý nhà ở, HoREA kiến nghị cho phép UBND TP.HCM được quyết định linh hoạt việc chuyển đổi giữa các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ và nhà ở dành cho lực lượng vũ trang.

Hiệp hội cũng đề xuất bổ sung chính sách ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội đối với cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang có nơi ở cách nơi làm việc từ 20 km trở lên mà không phải bốc thăm hoặc đáp ứng điều kiện về thu nhập.

Theo HoREA, quy định này không chỉ góp phần sử dụng hiệu quả quỹ nhà ở mà còn tạo điều kiện ổn định chỗ ở cho đội ngũ cán bộ, công chức đang làm việc tại đô thị đặc biệt có mật độ dân cư cao như TP.HCM.

Đề xuất áp dụng cơ chế chuyển quyền phát triển không gian

Một điểm mới đáng chú ý khác là HoREA kiến nghị bổ sung cơ chế Transfer of Development Rights (TDR) - chuyển quyền phát triển không gian.

Theo Hiệp hội, đây là công cụ quy hoạch đã được nhiều quốc gia áp dụng nhằm bảo tồn các công trình có giá trị lịch sử, văn hóa nhưng vẫn bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu thông qua việc chuyển quyền khai thác chỉ tiêu quy hoạch sang khu vực khác.

HoREA cho rằng việc nghiên cứu áp dụng cơ chế này sẽ góp phần huy động hiệu quả nguồn lực đất đai, thúc đẩy chỉnh trang đô thị và phát triển các khu vực TOD trong tương lai.

Tăng hiệu quả khai thác hạ tầng và không gian công cộng

Bên cạnh các nội dung về nhà ở và quy hoạch, HoREA còn đề xuất bổ sung cơ chế quản lý, khai thác hiệu quả hành lang bảo vệ sông, kênh rạch, quảng trường, phố đi bộ và không gian ngầm.

Theo Hiệp hội, nếu có cơ chế phù hợp, các không gian công cộng không chỉ phục vụ người dân và du khách mà còn tạo thêm nguồn thu cho ngân sách để tái đầu tư bảo trì, nâng cấp hạ tầng đô thị.

Đây cũng là xu hướng quản trị đô thị đang được nhiều thành phố lớn trên thế giới áp dụng nhằm khai thác hiệu quả tài sản công và nâng cao chất lượng không gian sống.

Kỳ vọng tạo nền tảng pháp lý cho sự phát triển của TP.HCM

Trong văn bản góp ý, HoREA cũng đề nghị bổ sung quy định khẳng định việc xây dựng và phát triển TP.HCM phải xứng tầm với truyền thống "năng động, đổi mới, sáng tạo, nhân văn, nghĩa tình", coi đây vừa là mục tiêu, vừa là động lực phát triển Thành phố.

Có thể thấy, các kiến nghị của HoREA không chỉ tập trung tháo gỡ những vướng mắc đang tồn tại trong thực tiễn quản lý đô thị mà còn hướng tới xây dựng một khung pháp lý đủ linh hoạt để TP.HCM phát huy vai trò đầu tàu kinh tế, trung tâm tài chính và đổi mới sáng tạo của cả nước.

Việc tiếp thu, nghiên cứu các đề xuất này sẽ góp phần hoàn thiện Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt theo hướng vừa bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, vừa tạo dư địa cho TP.HCM chủ động hơn trong quản trị và phát triển, đáp ứng yêu cầu xây dựng đô thị đặc biệt hiện đại, văn minh và có sức cạnh tranh trong khu vực.