Xét xử lại vụ án tranh chấp hợp đồng, mua bán tài sản tại Vĩnh Long

Theo hồ sơ, khu đất 11,335,9 m², thửa số 75, tờ bản đồ 59 tại khu dân cư Bình Minh, xã Mỹ Hòa, TX Bình Minh, tỉnh Vĩnh Long thuộc quyền sử dụng của Công ty CP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân Mê Kông (Công ty Hoàng Quân Mê Kông) theo GCNQSDĐ số BL 8555581.

Ngày 10/01/2020, Công ty Hoàng Quân Mê Kông ký với Công ty TNHH Nam Hồng (Công ty Nam Hồng) hợp đồng thỏa thuận nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 1001/2020/HQMK đối với khu đất trên, giá trị hợp đồng hơn 38,52 tỉ đồng. Thời hạn ký hợp đồng chính thức 12 tháng kể từ ngày ký thỏa thuận nguyên tắc.

Để đảm bảo việc thanh toán khi ký hợp đồng chính thức, 3 bên gồm: Công ty Hoàng Quân Mê Kông; Công ty Nam Hồng và Ngân hàng Quốc dân (NCB) ký văn bản thỏa thuận 3 bên. Nội dung, Ngân hàng đồng ý cho Nam Hồng vay tiền, các bên đồng ý dùng khu đất 11,335,9 m² thế chấp để đảm bảo khoản vay.

Thực hiện thỏa thuận, Hoàng Quân Mê Kông và NCB đã ký các Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất để đảm bảo khoản vay hơn 161,4 tỉ đồng cho Công ty Nam Hồng, thời hạn vay 12 tháng. Các hợp đồng đều được công chứng.

Sau đó, Nam Hồng vi phạm nghĩa vụ trả nợ, NCB phát mãi bán đấu giá tài sản thế chấp nói trên để thu hồi nợ.

Ngày 06/01/2022, NCB và Công ty đấu giá hợp danh trực tuyến Toàn Cầu ký hợp đồng đấu giá tài sản để đấu giá khu đất 11,335,9 m2 nêu trên.

Trong ngày 15/1/2022, buổi đấu giá được tổ chức, người trúng đấu giá là anh Nguyễn Tùng L. (SN 1996, trú quận Đống Đa, Hà Nội) với mức 39,27 tỉ đồng.

Sau đó, Hoàng Quân Mê Kông đã kiện ra tòa, yêu cầu vô hiệu hợp đồng mua bán tài sản đấu giá nói trên.

Yêu cầu của Công ty Hoàng Quân Mê Kông không được Tòa án hai cấp tỉnh Vĩnh Long chấp thuận.

Ngày 15/5/2023, Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại TP. HCM đã có Quyết định giám đốc thẩm đối với vụ án.

Theo đó, căn cứ quyết định số 2155/QĐ- UBND ngày 11/10/2018 và văn bản số 4623/UBND- KTTH ngày 29/11/2019 thì thửa đất số 75 là đất dự án Trung tâm thương mại – Chợ Bình Minh. Thửa này được UBND tỉnh Vĩnh Long chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu nhà ở chuyên gia, công nhân và thương mại – dịch vụ Bình Minh.

Ủy ban Thẩm phán viện dẫn, theo khoản 3 Điều 48 của Luật kinh doanh bất động sản quy định “Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất đông sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản”. Cũng điểm c khoản 1 và khoản 3 Điều 49 của Luật này quy định “Điều kiện chuyển nhượng dự án là đất không có tranh chấp và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng hoặc 1 phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có năng lực tài chính và cam kết việc tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án”.

Do đó, việc chuyển nhượng thửa đất số 75 gắn liền với dự án Trung tâm thương mại – Chợ Bình Minh chưa được UBND tỉnh Vĩnh Long có văn bản chấp thuận, anh L. là cá nhân không đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng các bên vẫn thực hiện việc chuyển nhượng là trái quy định.

Khi thực hiện bán đấu giá tài sản đối với thửa đất số 75 thì TAND TX Bình Minh đang thụ lý vụ án “Tranh chấp hợp đồng thuê, hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất”. Nguyên đơn Công ty Hoàng Quân Mê Kông với bị đơn Công ty Nam Hồng và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là NCB, trong đó có hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 75 đang có tranh chấp.

“Như vậy, thửa đất số 75 đang có tranh chấp nhưng các bên vẫn thực hiện việc chuyển nhượng là trái với quy định của Điều 188 Luật Đất đai”, Ủy ban Thẩm phán khẳng định.

Cũng theo Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại TP. HCM: Văn bản số 1510/SXD-QLXD ngày 17/09/2019 và số 1275/SXD-QLXD ngày 03/07/2020 của Sở Xây dựng tỉnh Vĩnh Long về việc thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế bản vẽ thi công xây dựng công trình Trung tâm thương mại chợ Bình Minh và trên thực tế thì Công ty Hoàng Quân Mê Kông đã thực hiện việc thi công công trình trên đất theo thiết kế phê duyệt. Tại chứng thư thẩm định giá số 03.092/2021/CT-TĐG-CPE ngày 09/03/2021 và tại Biên bản số 34/NTHTCT ngày 21/12/2012 thể hiện hiện trạng công trình đang thi công, xây dựng tài sản trên thửa đất số 75, đang được nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng.

Như vậy, tại thời điểm thẩm định giá đất đã tồn tại các công trình trên đất thuộc quyền sở hữu của Hoàng Quân Mê Kông, nên việc bán đấu giá đối với thửa đất số 75, không thể bàn giao cho người trúng đấu giá.

Từ những phân tích trên, có cơ sở xác định Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá giữa NCB, anh Nguyễn Tùng L. và Công ty đấu giá Toàn Cầu bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự.

Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại TP. HCM nhận định, việc công nhận Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có hiệu lực pháp luật và buộc Hoàng Quân Mê Kông giao quyền sử dụng đất thửa số 75 và quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất cho anh Nguyễn Tùng L. là không đúng, ảnh hưởng đến quyền lợi và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.

Từ những cơ sở, căn cứ trên, Ủy ban Thẩm phán TAND Cấp cao tại TP. HCM hủy một phần bản án phúc thẩm của TAND tỉnh Vĩnh Long và một phần bản án sơ thẩm của TAND TX Bình Minh; yêu cầu TAND TX Bình Minh xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm.