Nguồn cung tăng, thị trường phân hóa

Thị trường bất động sản TP.HCM đang ghi nhận sự trở lại của nguồn cung khi nhiều dự án đủ điều kiện mở bán, khởi công và tái triển khai sau thời gian hoàn thiện pháp lý.

Đáng chú ý, nguồn cung mới đang tập trung mạnh tại các khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, trong đó có khu vực Bình Dương (cũ).

Trước đó, theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, từ đầu năm 2026 đến gần cuối tháng 7, thành phố có 37 dự án với 27.464 sản phẩm đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Trong số này có 21.165 căn hộ và 6.299 nhà ở thấp tầng.

Đáng chú ý, nguồn cung căn hộ có sự phân bổ khá rõ theo không gian đô thị mới. Bình Dương (cũ) dẫn đầu với 11.714 căn, chiếm hơn 55% tổng nguồn cung căn hộ của TP.HCM, trong khi khu Đông, tương ứng TP Thủ Đức (cũ) có khoảng 4.310 căn, chiếm hơn 20%. Khu vực nội thành (cũ) chỉ chiếm khoảng 11%.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, xu hướng này phản ánh sự thay đổi đáng kể về không gian phát triển nhà ở sau khi TP.HCM mở rộng địa giới.

Bình Dương (cũ) không còn đơn thuần được xem là thị trường vệ tinh mà đang trở thành một phần quan trọng của thị trường nhà ở thành phố.

Trong quý II/2026, khoảng 66% nguồn cung mở bán mới của TP.HCM tập trung tại khu vực này; CBRE cũng cho biết gần 80% nguồn cung căn hộ mở bán trong nửa đầu năm đến từ Bình Dương (cũ).

Sự dịch chuyển nguồn cung diễn ra trong bối cảnh hạ tầng giao thông liên vùng tiếp tục được đầu tư, quỹ đất tại khu vực phía Đông và Đông Bắc TP.HCM còn lớn, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn ở mức cao.

Tăng nguồn cung, từ thương mại đến xã hội

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại TP.HCM tiếp tục tăng, các doanh nghiệp đang đẩy mạnh phát triển nhiều phân khúc, từ căn hộ thương mại đến nhà ở xã hội, góp phần mở rộng nguồn cung trên thị trường.

Một trong những dự án mới được khởi công tại khu vực phía Đông Bắc TP.HCM là Serena Riverside của Đạt Phước. Dự án có diện tích gần 6.000m², tổng vốn đầu tư khoảng 1.175 tỷ đồng, cung cấp 622 sản phẩm và dự kiến bàn giao vào quý IV/2028.

Nằm trên đường Vĩnh Phú 29, thuộc khu vực cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM, đây là dự án thứ hai chủ đầu tư triển khai trên hành lang Quốc lộ 13.

Trong tổng số 622 sản phẩm, dự án có 485 căn hộ, 128 officetel và 9 shophouse. Cơ cấu này cho thấy căn hộ vẫn là sản phẩm chủ đạo, trong khi officetel và shophouse bổ sung các loại hình phục vụ nhu cầu làm việc, kinh doanh.

Trước đó, Đạt Phước đã triển khai The Rivana trên hành lang Quốc lộ 13. Dự án được khởi công năm 2021, cất nóc cuối năm 2022 và bàn giao cho cư dân trước tiến độ. Đến tháng 10/2024, cư dân lần lượt nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

Vào hồi tháng 6/2026, Sở Xây dựng TPHCM cũng phối hợp với Tập đoàn Becamex tổ chức khởi công 4 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê tại TPHCM với tổng số 6.229 căn hộ.

Các dự án khởi công gồm: Nhà ở an sinh xã hội Khu 3 Định Hòa (giai đoạn 1) có 1.178 căn; nhà ở an sinh xã hội Khu 4 Định Hòa có 3.190 căn (phường Chánh Hiệp); nhà ở an sinh xã hội Khu 2 Việt Sing có 923 căn và nhà ở an sinh xã hội Khu 7 Việt Sing có 938 căn (phường Thuận Giao).

Trong tổng số 6.229 căn hộ trên, Tập đoàn Becamex dành khoảng 1.000 căn để người lao động được thuê với mức giá phù hợp, làm bước đệm tiến tới sở hữu lâu dài.

Không chỉ phân khúc nhà ở thương mại, nguồn cung nhà ở xã hội tại TP.HCM cũng đang được đẩy mạnh trong năm 2026.

Vào tháng 6/2026, Tập đoàn Bcons khởi công Nhà ở xã hội Bcons và Trường học B.School tại phường Tân Uyên, TP.HCM. Dự án cung cấp 802 căn hộ, góp thêm nguồn cung cho nhóm người thu nhập thấp, công nhân và người lao động có nhu cầu an cư.

Đáng chú ý, dự án Bcons được phát triển gắn với trường học và nằm trong khu vực có khả năng kết nối với các tuyến giao thông lớn như Vành đai 3, Vành đai 4 và các tuyến Metro được quy hoạch trong tương lai. Cách phát triển này cho thấy nhà ở xã hội đang dần được đặt trong mối liên hệ với hạ tầng và hệ thống tiện ích, thay vì chỉ tập trung vào số lượng căn hộ.

Những dự án này cho thấy nguồn cung nhà ở tại TP.HCM đang được mở rộng theo nhiều hướng, trong khi các dự án thương mại tiếp tục tìm đến những khu vực có dư địa phát triển và hạ tầng kết nối thì dự án nhà ở xã hội lại được thúc đẩy để đáp ứng nhu cầu an cư của nhóm thu nhập thấp và người lao động.