Tòa án có quyền hủy “sổ đỏ” đã sang tên cho người thứ ba

Không ít người vẫn cho rằng khi một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), sau đó chuyển nhượng cho người khác và người nhận chuyển nhượng đã được cấp đổi “sổ đỏ” mới thì mọi sai sót trước đó coi như đã được “hợp thức hóa”, Nhà nước không thể thu hồi hoặc hủy bỏ giấy chứng nhận nữa.

Tuy nhiên, Án lệ số 90/2026/AL vừa được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua đã đưa ra một nguyên tắc pháp lý rất quan trọng đó là Tòa án có quyền xem xét tính hợp pháp của GCN QSDĐ đã cấp cho người thứ ba và có thể tuyên hủy một phần hoặc toàn bộ giấy chứng nhận này nếu việc cấp giấy chứng nhận ban đầu là trái pháp luật.

Đây là án lệ có ý nghĩa đặc biệt trong bối cảnh tranh chấp đất đai hiện nay, khi rất nhiều vụ việc phát sinh từ việc cấp chồng lấn, cấp sai vị trí, sai diện tích hoặc cấp cho người không có quyền sử dụng đất thực tế.

Sai từ đầu thì không thể đúng về sau

Vụ án xuất phát từ việc cơ quan có thẩm quyền cấp GCN QSDĐ cho hộ ông Trần Văn D đối với phần diện tích đất thực tế thuộc quyền sử dụng của hộ ông Trần Ngọc T và ông Nguyễn Văn T2.

Sau khi được cấp giấy chứng nhận, ông D tiếp tục chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Trần Văn T5 và bà Trần Thị T6. Việc chuyển nhượng được thực hiện đúng hình thức pháp luật, được công chứng, đăng ký biến động và bên nhận chuyển nhượng được ghi nhận trên giấy chứng nhận.

Điểm đáng chú ý là Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng vì đất đã được chuyển nhượng cho người thứ ba nên căn cứ điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013, Nhà nước không thu hồi GCN QSDĐ đã cấp, từ đó bác yêu cầu khởi kiện của người bị xâm phạm quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Hội đồng Thẩm phán TANDTC không đồng tình với cách hiểu này.

Theo Hội đồng Thẩm phán TANDTC, việc Nhà nước không thu hồi giấy chứng nhận trong một số trường hợp không đồng nghĩa với việc Tòa án mất quyền xem xét tính hợp pháp của GCN QSDĐ đó.

Nói cách khác, thẩm quyền hành chính của cơ quan quản lý đất đai và thẩm quyền xét xử của Tòa án là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau.

“Sổ đỏ” là quyết định hành chính

Nội dung cốt lõi của Án lệ 90/2026/AL nằm ở việc xác định bản chất pháp lý của GCN QSDĐ. Hội đồng Thẩm phán TANDTC khẳng định GCN QSDĐ là một quyết định hành chính. Khi đã là quyết định hành chính thì trong vụ án hành chính, Tòa án có quyền kiểm tra tính hợp pháp của quyết định đó và nếu phát hiện việc cấp giấy chứng nhận trái pháp luật thì có thể tuyên hủy.

Quyền này được trao cho Tòa án theo Luật Tố tụng hành chính, không bị giới hạn bởi việc người được cấp giấy chứng nhận đã chuyển nhượng đất cho người khác hay chưa. Đây là điểm mấu chốt mà nhiều người thường nhầm lẫn giữa “thu hồi giấy chứng nhận” của cơ quan hành chính với “hủy giấy chứng nhận” bằng bản án hoặc quyết định của Tòa án.

Người mua ngay tình chưa chắc giữ được đất

Án lệ này cũng đặt ra một cảnh báo pháp lý rất lớn đối với người mua đất. Trong thực tiễn, nhiều người cho rằng chỉ cần kiểm tra thấy đất có sổ đỏ hợp pháp, giao dịch được công chứng và đăng ký sang tên thì quyền lợi của mình tuyệt đối an toàn. Thực tế không đơn giản như vậy. Nếu nguồn gốc giấy chứng nhận được cấp từ đầu đã vi phạm pháp luật.

Ví dụ, cấp chồng lấn lên đất của người khác; cấp sai diện tích; cấp sai vị trí; cấp không đúng đối tượng; hồ sơ địa chính bị xác lập sai; thì nguy cơ phát sinh tranh chấp vẫn tồn tại.

Trong vụ án này, người nhận chuyển nhượng không phải là người gây ra sai sót trong quá trình cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, Tòa án vẫn xác định phải hủy phần giấy chứng nhận được cấp trái pháp luật để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất hợp pháp bị xâm phạm.

Điều này cho thấy trong một số trường hợp, nguyên tắc bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp có thể được ưu tiên hơn lợi ích của người nhận chuyển nhượng sau đó.

Ngăn chặn tình trạng “sai rồi bán là hết trách nhiệm”

Nếu chấp nhận quan điểm rằng cứ chuyển nhượng cho người thứ ba là giấy chứng nhận không thể bị hủy thì sẽ dẫn đến một hệ quả rất nguy hiểm. Bất kỳ trường hợp cấp đất sai nào cũng có thể được “hợp thức hóa” bằng cách nhanh chóng chuyển nhượng cho người khác. Khi đó, người có quyền sử dụng đất thật sự sẽ gần như mất khả năng bảo vệ quyền lợi của mình.

Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã chỉ rõ nguy cơ này khi nhận định rằng nếu giữ nguyên quyết định của cấp phúc thẩm thì sẽ tồn tại cùng lúc nhiều GCN QSDĐ trên cùng một diện tích đất, tạo ra sự bất ổn nghiêm trọng trong quản lý đất đai và trật tự pháp luật.

Ý nghĩa thực tiễn của án lệ

Án lệ số 90/2026/AL tạo ra ba giá trị quan trọng:

Thứ nhất, khẳng định rõ GCN QSDĐ là quyết định hành chính và thuộc phạm vi kiểm tra tính hợp pháp của Tòa án.

Thứ hai, làm rõ rằng việc người được cấp giấy chứng nhận đã chuyển nhượng đất cho người khác không làm mất thẩm quyền của Tòa án trong việc hủy giấy chứng nhận được cấp trái pháp luật.

Thứ ba, bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân trước những sai sót trong hoạt động quản lý đất đai của cơ quan nhà nước.

Trong bối cảnh tranh chấp đất đai hiện nay ngày càng phức tạp, đây được xem là một án lệ có giá trị định hướng rất lớn đối với các vụ án liên quan đến cấp chồng lấn, cấp sai nguồn gốc hoặc sai đối tượng sử dụng đất.

Nói một cách dễ hiểu, Án lệ 90/2026/AL đã gửi đi một thông điệp rất rõ ràng: Một cuốn sổ đỏ được cấp sai không thể trở thành hợp pháp chỉ vì nó đã được chuyển nhượng cho người khác. Nếu nguồn gốc của sai phạm vẫn còn đó, Tòa án có quyền hủy giấy chứng nhận để khôi phục lại trật tự pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người bị xâm phạm.

Án lệ số 90/2026/AL xem TẠI ĐÂY.