Quy hoạch dài hạn định hình lại bản đồ bất động sản

Quy hoạch dài hạn yếu tố quyết định

Chia sẻ tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 do Batdongsan.com.vn tổ chức, ông Nguyễn Quốc Anh- Phó tổng Giám đốc, kiêm Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn cho rằng, quy hoạch đô thị đang trở thành một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.

Nếu trước đây người mua nhà chủ yếu quan tâm đến giá bán, vị trí và hệ thống tiện ích hiện hữu thì hiện nay, định hướng phát triển dài hạn của khu vực ngày càng đóng vai trò quan trọng trong quyết định giao dịch.

Kết quả khảo sát hơn 1.000 người tiêu dùng bất động sản trong quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy, 96% người được hỏi đánh giá quy hoạch có tác động đến hành vi giao dịch. Trong đó, 52% cho rằng quy hoạch có "ảnh hưởng rất lớn", còn 44% nhận định yếu tố này "ảnh hưởng phần nào".

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, tái quy hoạch là xu hướng tất yếu để các đô thị lớn nâng cao năng lực cạnh tranh và tạo động lực tăng trưởng kinh tế. Quá trình này được thúc đẩy bởi ba áp lực chính, gồm sự xuống cấp của các khu đô thị cũ; sức ép từ mật độ dân cư cao, ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường, thiếu không gian xanh và dịch vụ công; cùng yêu cầu nâng cấp hạ tầng, tổ chức lại không gian đô thị nhằm gia tăng sức cạnh tranh.

Dẫn chứng từ kinh nghiệm quốc tế, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết, Thượng Hải và Seoul đều ghi nhận những chuyển biến tích cực về kinh tế, thu nhập và phân bổ dân cư sau quá trình tái quy hoạch.

Tại Thượng Hải, giai đoạn 1990-2020, GDP tăng hơn 53 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 11,4 lần, trong khi vốn FDI thực hiện tăng từ 177 triệu USD lên 16,05 tỷ USD. Song song với đó, mật độ dân số tại khu vực lõi Phố Tây giảm mạnh từ 75.000 người/km² năm 1990 xuống 22.590 người/km² năm 2025, còn Phố Đông tăng từ 2.570 lên 4.791 người/km². Việc hình thành cực tăng trưởng mới vừa giúp giảm tải khu vực trung tâm, vừa mở rộng không gian phát triển.

Xu hướng tương tự cũng diễn ra tại vùng đô thị Seoul trong giai đoạn 1982-2025 khi GDP tăng 4,5 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 3,2 lần và FDI tăng từ 350 triệu USD lên 6,8 tỷ USD. Cùng thời gian, mật độ dân số khu vực lõi Seoul giảm từ 17.500 xuống còn 15.400 người/km².

Ông nhận định đây cũng là xu hướng đang diễn ra tại Hà Nội và TP.HCM. Trong tương lai, khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò quan trọng nhưng không còn là nơi tập trung mọi chức năng đô thị. Thay vào đó, các khu vực mới sẽ đảm nhận những vai trò riêng như công nghệ, giáo dục, công nghiệp, logistics, tài chính hoặc dịch vụ. Khi chức năng đô thị được phân bổ lại, giá trị bất động sản cũng sẽ được tái định vị.

Mô hình đa cực với các đô thị vệ tinh tại Hà Nội

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, một trong những áp lực lớn nhất của Hà Nội hiện nay là mật độ dân cư quá cao tại khu vực lõi. Mật độ bình quân tại các quận nội thành (cũ) khoảng 19.000 người/km², trong khi bình quân toàn thành phố chỉ khoảng 2.600 người/km². Hà Nội hiện cũng còn khoảng 2.160 chung cư, nhà tập thể cũ, phần lớn được xây dựng trong giai đoạn 1960-1980 và tập trung tại khu vực nội đô.

Để giảm tải khu vực trung tâm, Hà Nội đang đồng thời triển khai các dự án hạ tầng trọng điểm, mở rộng không gian đô thị và cải tạo chung cư cũ. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành các tuyến Vành đai 1, Vành đai 2,5 và Vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026-2027, đồng thời chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro dự kiến khai thác từ năm 2030.

Theo quy hoạch mới, Hà Nội định hướng phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây cùng các hành lang TOD dọc tuyến metro được kỳ vọng trở thành những không gian tăng trưởng mới. Thành phố cũng đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý II/2027, ưu tiên xử lý các công trình nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026-2030.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, định hướng này có nhiều điểm tương đồng với quá trình tái quy hoạch Thượng Hải, Trung Quốc. Trước khi tái cấu trúc, khu vực lõi Phố Tây cũng có mật độ dân cư rất cao. Sau đó, thành phố vừa cải tạo khu trung tâm, vừa phát triển các cực tăng trưởng mới như Phố Đông với vai trò trung tâm tài chính, thương mại và bất động sản cao cấp, hay Hồng Kiều với chức năng hàng không, hội nghị và giao thông liên vùng.

TP.HCM hình thành ba cực phát triển kinh tế

Sau sáp nhập, TP.HCM có quy mô khoảng 14 triệu dân và GRDP ước đạt 1,55 triệu tỷ đồng, tương đương 24,5% GDP cả nước. Trong 6 tháng đầu năm 2026, thành phố ghi nhận tăng trưởng GRDP 8,55% và thu hút khoảng 1,47 tỷ USD vốn FDI đăng ký mới.

Tuy nhiên, áp lực dân số vẫn tập trung tại khu vực lõi. Mật độ dân số tại Quận 4 (cũ) khoảng 42.200 người/km², Quận 11 (cũ) khoảng 41.200 người/km² và Quận 10 (cũ) khoảng 40.000 người/km². Trong khi đó, tỷ lệ di cư thuần cho thấy người dân có xu hướng dịch chuyển đến các địa phương có quỹ đất rộng hơn và khả năng tạo việc làm tốt hơn.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, trước năm 2025, không gian phát triển của TP.HCM chủ yếu tập trung vào khu vực trung tâm, tương đồng với mô hình Seoul trong thập niên 1980. Để giải quyết bài toán này, Seoul đã phân vai rõ ràng cho từng cực tăng trưởng: Seoul tập trung tài chính và quản lý; Incheon phát triển logistics, hàng không và thương mại quốc tế; Gyeonggi-do đảm nhận công nghiệp và công nghệ cao, đồng thời đầu tư mạnh vào hạ tầng kết nối liên vùng.

Sau sáp nhập năm 2025, TP.HCM cũng đang dần hình thành ba cực phát triển với vai trò rõ nét hơn. Trong đó, TP.HCM giữ vai trò trung tâm tài chính, điều phối và công nghệ; Bình Dương là cực sản xuất - công nghiệp; còn Bà Rịa - Vũng Tàu đảm nhiệm logistics, cảng biển và kết nối hàng hóa quốc tế.

Để hỗ trợ quá trình chuyên môn hóa, thành phố đang từng bước phát triển mạng lưới hạ tầng gồm sân bay Long Thành, cụm cảng Cần Giờ - Cái Mép Hạ, Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến cao tốc liên vùng cùng hệ thống metro theo trục Đông - Tây và Bắc - Nam.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định xu hướng tái cấu trúc đô thị tại Hà Nội và TP.HCM ngày càng rõ nét, với trọng tâm là giảm tải khu vực lõi, hình thành các cực tăng trưởng mới và sử dụng hạ tầng để phân bổ lại dân cư, việc làm và dòng vốn. Hà Nội tập trung cải tạo nội đô, chung cư cũ và phát triển đô thị vệ tinh; trong khi TP.HCM hướng tới mô hình siêu đô thị với chuỗi giá trị bổ trợ giữa tài chính, công nghiệp và logistics.