Luật Nhà ở tác động tới quản lý vận hành dự án ra sao?

Ông Trần Ngọc Duy, Phó Giám đốc, Bộ phận Quản lý Bất động sản Savills Hà Nội đã đưa ra những đánh giá cụ thể xoay quanh những tác động này.

Theo ông Duy, Luật Nhà ở 2023 tập trung vào chất lượng công trình và dịch vụ trong quá trình vận hành. Đối với chất lượng công trình, thay vì giữ cố định thời hạn sử dụng ở mức 50 năm như trước, Luật mới quy định thời gian sử dụng dự án sẽ được điều chỉnh dựa trên chất lượng thực tế của công trình, nhằm bảo trì, sửa chữa kịp thời những dự án xuống cấp.

Về chất lượng dịch vụ, Luật mới đưa ra những thay đổi trong công tác quản lý vận hành, như chi tiết hóa các khoản thu/ chi và có yêu cầu cụ thể về năng lực của đơn vị quản lý.

Quỹ bảo hiểm cháy nổ và thù lao Ban quản trị sẽ được tách ra khỏi phí dịch vụ và trở thành một khoản chi phí riêng. Đơn vị quản lý vận hành cần làm việc với các Ban quản trị/ Chủ đầu tư để nhanh chóng đưa ra những bảng tính chi phí dịch vụ mới đúng theo quy định của Luật.

Luật Nhà ở 2023 cũng quy định toàn bộ nguồn thu từ việc khai thác các khu vực sở hữu chung, như lợi nhuận từ quảng cáo tại sảnh chờ, thang máy, hay bãi trông giữ xe hai bánh, các khu tiện ích thuộc sở hữu chung... phải được chuyển vào quỹ bảo trì. Trước đây, các khoản thu này được bổ sung vào quỹ quản lý vận hành để bù đắp chi phí vận hành. Sự thay đổi này sẽ tác động đến nguồn thu của quỹ quản lý, yêu cầu các đơn vị vận hành phải cân đối lại ngân sách, phương án vận hành nhằm thích ứng với quy định mới, đảm bảo hoạt động ổn định và không ảnh hưởng tới cư dân.

Thời hạn hợp đồng dịch vụ tối đa là 3 năm theo nhiệm kỳ của Ban quản trị. Các đơn vị quản lý vận hành phải đảm bảo và duy trì được chất lượng, năng lực trong suốt thời gian hoạt động. Việc này thúc đẩy các đơn vị quản lý chú trọng hơn vào hiệu quả công việc, không chỉ để đáp ứng yêu cầu trước mắt mà còn để đảm bảo năng lực cạnh tranh cho việc gia hạn hợp đồng sau khi hết hạn.

Ông Trần Ngọc Duy cũng nhấn mạnh, những điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 sẽ có những tác động lớn tới cư dân.

Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 đã có những điều chỉnh quan trọng so với quy định năm 2014, tăng cường khung pháp lý, đảm bảo minh bạch trong quản lý vận hành và bảo vệ quyền lợi cư dân.

Luật mới đã bổ sung những quy định về xác định phần sở hữu chung – riêng trong trường hợp hợp đồng không ghi rõ, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Luật bổ sung các cách xác định đối với phần sở hữu chung thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia.

Việc phân tách rõ ràng giữa bảo hiểm cháy nổ và thù lao Ban Quản trị với đơn giá phí dịch vụ, giúp cư dân hiểu rõ hơn về mục đích sử dụng các khoản phí. Ngoài ra, Luật mới quy định nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung phải được chuyển vào quỹ bảo trì thay vì bổ sung cho quỹ quản lý vận hành, góp phần tạo cơ chế thuận lợi cho việc bảo trì các hạng mục chung, nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng.

Ngoài ra, quy định mới về việc công bố Kế hoạch bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư cho Ban quản trị tại Hội nghị nhà Chung cư cũng yêu cầu các thành viên Ban quản trị phải được đào tạo và cấp chứng chỉ (không quá 03 tháng kể từ ngày có quyết định công nhận), đảm bảo các thành viên Ban quản trị nắm vững chuyên môn, nghiệp vụ liên quan đến quản lý vận hành nhà chung cư.

Luật Nhà ở được hướng dẫn bởi nghị định 95/2024/NĐ-CP cũng yêu cầu Chủ đầu tư phải công khai hồ sơ pháp lý của dự án cho người mua, thuê mua, bao gồm các biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình, văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, thông báo chấp thuận của cơ quan chuyên môn về xây dựng, bản vẽ mặt bằng khu vực để xe.... Quy định này có thể ảnh hưởng đến tiến độ vận hành dự án của các Chủ đầu tư và nguồn cung căn hộ ra thị trường, nhưng sẽ đảm bảo tính minh bạch, an toàn trong vận hành và giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà.

Bên cạnh đó, việc phân hạng nhà chung cư được quy định chặt chẽ và có tiêu chí cụ thể hơn, giúp người mua đánh giá đúng chất lượng dự án, ngăn chặn tình trạng tự phong hạng để đẩy giá chung cư lên cao bất hợp lý.

Thay vì quy định hạng A, B, C, các dự án sẽ được phân loại 1, 2 ,3. Phân loại sẽ dựa trên 8 tiêu chí bắt buộc bao gồm: Vị trí, địa điểm nhà chung cư; tiện ích trong khuôn viên nhà chung cư; chỗ để xe; hành lang, sảnh; thang máy; cấp điện; căn hộ; tiêu chí tối thiểu là tuân thủ các quy chuẩn xây dựng. Cùng với đó là 5 tiêu chí bổ sung bao gồm: dịch vụ quản lý vận hành; môi trường; an ninh, an toàn, phòng chống cháy nổ; công trình xanh, sử dụng năng lượng hiệu quả; số hóa và nhà ở thông minh.