Có đòi lại đất bị người khác ở, sử dụng ổn định, lâu dài?

Đòi đất bị chiếm giữ...

Trong thực tiễn tranh chấp đất đai, không hiếm trường hợp một cá nhân có tên trong hồ sơ giao đất của Nhà nước, nhưng suốt nhiều năm lại không trực tiếp quản lý, sử dụng, để cho người khác ở, canh tác, xây dựng nhà cửa ổn định. Khi phát sinh tranh chấp, câu hỏi lớn nhất luôn là: Ai mới là người có quyền sử dụng đất hợp pháp?

Án lệ số 33/2020/AL do Hội đồng Thẩm phán TANDTC công bố đã đưa ra một thông điệp rất rõ ràng: quyền sử dụng đất không chỉ được nhìn từ giấy tờ giao đất ban đầu, mà phải đặt trong bối cảnh sử dụng đất thực tế, ổn định và lâu dài.

Vụ việc phát sinh tại Hưng Yên. Theo hồ sơ, một cá nhân được Nhà nước giao đất từ rất sớm, có tên trong các tài liệu quản lý đất đai qua các thời kỳ.

Tuy nhiên, người này không trực tiếp quản lý, không sử dụng đất, mà để một hộ gia đình khác vào ở, sản xuất, xây dựng, kê khai và sử dụng liên tục trong suốt nhiều chục năm. Đến khi muốn lấy lại đất, người được giao đất ban đầu khởi kiện, yêu cầu người đang sử dụng thực tế phải trả lại đất.

Điều cốt lõi của án lệ trên là xác định ai là chủ thể sử dụng hợp pháp một thửa đất sau khi Nhà nước giao đất, và dưới điều kiện nào thì tòa án không chấp nhận yêu cầu đòi lại đất từ người được giao trước đó.

Ưu tiên người sử dụng thực tế ổn định, lâu dài

Về tinh thần xét xử, pháp luật đất đai và dân sự Việt Nam luôn coi trọng quyền của người sử dụng đất hợp pháp và ổn định lâu dài. Án lệ số 33 khẳng định rằng, đối với các trường hợp như:

- Cá nhân được Nhà nước giao đất nhưng không trực tiếp sử dụng, mà để người khác quản lý, sử dụng ổn định, liên tục, công khai trong thời gian dài;

- Người sử dụng đất thực tế đã đầu tư cải tạo, xây dựng, kê khai quyền sử dụng và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, mà người được giao đất không hề phản đối bằng bất kỳ hành vi pháp lý nào trong suốt thời gian dài.

Thì người trực tiếp sử dụng đất đó có thể được xem xét là chủ sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật và Tòa án sẽ không chấp nhận yêu cầu đòi lại đất của người được giao trước đó. Điểm này thể hiện sự ưu tiên quyền sử dụng thực tế và tính ổn định trong đời sống đất đai, thay vì chỉ nhìn vào các giấy tờ mang tính hành chính hay hồ sơ lịch sử.

Điều kiện để áp dụng án lệ

Vậy từ đây, một câu hỏi thực tế được đặt ra “Khi nào mình được áp dụng Án lệ số 33/2020/AL?”.

Từ lập luận của Tòa án và nội dung án lệ, có thể khái quát các điều kiện áp dụng như sau:

- Thứ nhất, đất có nguồn gốc do Nhà nước giao cho một cá nhân, nhưng người được giao đất không trực tiếp sử dụng và cũng không thực hiện việc quản lý trên thực tế ngay từ đầu hoặc trong suốt thời gian rất dài.

- Thứ hai, có người khác quản lý và sử dụng thửa đất đó một cách công khai, liên tục, ổn định, lâu dài. Trong án lệ số 33, yếu tố “lâu dài” được thể hiện rất rõ qua việc người sử dụng đất bắt đầu quản lý đất từ năm 1978 (tức hơn 40 năm), sử dụng liên tục, không bị ngăn cản, không bị tranh chấp trong thực tế.

- Thứ ba, người đang sử dụng đất thực tế đã có các hành vi thể hiện tư cách của người sử dụng đất, như: xây dựng nhà ở, canh tác, cải tạo đất, sinh sống ổn định, kê khai đất đai, thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) theo yêu cầu của cơ quan quản lý.

- Thứ tư, người được Nhà nước giao đất ban đầu biết rõ việc người khác đang sử dụng đất, nhưng không có hành vi phản đối, không yêu cầu trả lại đất và không thực hiện bất kỳ biện pháp pháp lý nào trong suốt thời gian rất dài.

Thông điệp từ án lệ

Đây là điểm đặc biệt quan trọng. Án lệ không bảo vệ người “được giao đất trên giấy”, nhưng lại để mặc toàn bộ quyền lợi của mình trong nhiều chục năm, để cho người khác ổn định cuộc sống, đầu tư và gắn bó thực sự với thửa đất. Khi hội đủ các yếu tố trên, Tòa án xác định rằng: Việc yêu cầu đòi lại đất của người được giao đất ban đầu là không có cơ sở chấp nhận. Người đang sử dụng đất ổn định, lâu dài mới là chủ thể cần được bảo vệ.

Sự ra đời của Án lệ số 33/2020 vừa là cơ sở bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất hợp pháp, ổn định lâu dài, vừa góp phần hạn chế tình trạng khiếu kiện kéo dài dựa trên hồ sơ lịch sử không phản ánh đúng thực tế sử dụng.

Trong bối cảnh tranh chấp đất đai tại Việt Nam luôn là một vấn đề nhạy cảm và phức tạp, án lệ này không chỉ là hướng dẫn xét xử cụ thể mà còn là một điểm tựa pháp lý quan trọng để bảo đảm tính ổn định và an toàn trong các quan hệ về quyền sử dụng đất. Điều này thể hiện tinh thần pháp quyền: Thực tế cuộc sống và trật tự xã hội cần được ưu tiên bảo vệ khi pháp luật cho phép.

Án lệ số 33/2020/AL xem TẠI ĐÂY.