Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi dự án bất động sản đủ các điều kiện

Chiều 24/8, tại Nhà Quốc hội, tiếp tục chương trình phiên họp thứ 25, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải điều hành nội dung phiên họp.

Đảm báo không chồng chéo, mâu thuẫn

Báo cáo một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, về mối quan hệ giữa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật khác có liên quan, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật đã được rà soát về phạm vi điều chỉnh với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật có liên quan, bảo đảm không chồng chéo, mâu thuẫn về phạm vi điều chỉnh, đồng thời, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và chỉnh lý theo hướng: quy định rõ tại Điều 1 dự thảo Luật về phạm vi điều chỉnh gồm kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, điều tiết thị trường bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Báo cáo một số vấn đề lớn về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho biết, về mối quan hệ giữa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật khác có liên quan, tiếp thu ý kiến ĐBQH, dự thảo Luật đã được rà soát về phạm vi điều chỉnh với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và các luật có liên quan, bảo đảm không chồng chéo, mâu thuẫn về phạm vi điều chỉnh, đồng thời, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và chỉnh lý theo hướng: Quy định rõ tại Điều 1 dự thảo Luật về phạm vi điều chỉnh gồm kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, điều tiết thị trường bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cho rằng, việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là cần thiết, tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp khách hàng chấp nhận rủi ro cao hơn để đánh đổi những lợi ích khác như: giá mua, thuê mua thấp hơn, bảo đảm về quyền sở hữu khi bất động sản hình thành…

Chỉ được thu tiền khi dự án đủ điều kiện

Tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, dự thảo Luật được chỉnh sửa bổ sung khoản 3 Điều 26, theo đó “Khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, khách hàng được lựa chọn việc có hoặc không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình.

Trong trường hợp khách hàng lựa chọn không có tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều này đối với khách hàng đã ký hợp đồng. Việc khách hàng từ chối việc tổ chức tín dụng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Tham gia ý kiến về vấn đề điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng cho biết, đây là vấn đề phức tạp, còn băn khoăn trong phương án quy định thời điểm chuyển nhượng.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho rằng cần quy định theo phương án 2 như đã nêu trong báo cáo, chủ đầu tư là bên chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án. Phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận để bên nhận chuyển nhượng dự án hoặc phần dự án đó tiếp tục thực hiện nghĩa vụ còn lại chưa hoàn thành, nếu có thỏa thuận được.

Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật cho rằng, quy định như vậy linh hoạt hơn và cho phép những trường hợp chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án vì lý do khách quan gặp vướng mắc về tài chính có phương án để tiếp tục thực hiện dự án. Đồng thời, đây cũng là một giải pháp để khơi thông, tránh những ách tắc của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cần phải quy định điều kiện hết sức chặt chẽ đối với vấn đề này.

Về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, một số ý kiến bày tỏ tán thành với Phương án 2 là chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh bất động sản.

Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách Lê Quang Mạnh cho rằng, trong thực tế triển khai kể cả có quy định tỷ lệ đặt cọc ở mức độ nhất định nhưng trên thị trường thì các nhà phát triển bất động sản vẫn luôn sử dụng việc đặt cọc như là một kênh để thu lợi vốn. Nếu cho phép đặt cọc khi chưa đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh, có thể sẽ lặp lại hiện trạng là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn thay cho việc dùng tiền của chủ sở hữu để phát triển kinh doanh bất động sản. Quan ngại trước tình trạng này, Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính – Ngân sách nhất trí với Phương án 2 như đã nêu trong báo cáo của Ủy ban Kinh tế.

Kết luận phiên họp, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải đề nghị đề nghị cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, nghiên cứu để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, đặc biệt với các dự thảo Luật đất đai (sửa đổi), dự thảo Luật Nhà (sửa đổi) và các Luật về xây dựng, quy hoạch, đầu tư, đấu thầu, thương mại, công chứng, Bộ luật Dân sự; đồng thời phù hợp với các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.

Phó Chủ tịch Quốc hội giao Ủy ban Kinh tế phối hợp với các cơ quan liên quan rà soát, tiếp thu, giải trình đầy đủ ý kiến của các thành viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại phiên họp và ý kiến đại biểu Quốc hội tại Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách sắp tới; lấy ý kiến các Đoàn đại biểu Quốc hội, các cơ quan, tổ chức, cơ quan tới để hoàn thiện hồ sơ dự án Luật trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 6.