Bất động sản phía Nam: Hạ tầng dẫn lối, dòng tiền tìm về giá trị thực

Hạ tầng tạo động lực

Sự trở lại của các dự án mới, tốc độ triển khai hạ tầng liên vùng ngày càng mạnh mẽ cùng sự dịch chuyển của dòng tiền đầu tư đang tạo nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng mới theo hướng bền vững và thực chất hơn.

Nhìn lại giai đoạn 2023-2025, thị trường bất động sản phía Nam đối mặt với nhiều thách thức, khi nguồn cung mới liên tục sụt giảm. Nhiều dự án đình trệ do vướng mắc pháp lý, trong khi tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng trước những biến động của nền kinh tế. Không ít doanh nghiệp buộc phải tái cơ cấu hoạt động, xử lý áp lực tài chính và tập trung hoàn thiện các thủ tục pháp lý tồn đọng.

Bước sang năm 2026, bức tranh thị trường đang xuất hiện nhiều gam màu sáng hơn. Hàng loạt dự án tại TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh được khởi công hoặc tái tăng tốc triển khai. Sự sôi động trở lại trên các công trường xây dựng cho thấy các doanh nghiệp đang chuẩn bị cho giai đoạn tăng trưởng mới sau thời gian dài tập trung củng cố nội lực.

Điều đáng chú ý, nhịp phục hồi hiện nay không còn được dẫn dắt bởi những cơn sốt giá hay kỳ vọng đầu cơ ngắn hạn. Thay vào đó, thị trường đang vận động trên cơ sở những yếu tố nền tảng như: hạ tầng, nhu cầu ở thực, năng lực triển khai dự án và khả năng hấp thụ của nền kinh tế.

Một trong những yếu tố được giới chuyên gia đánh giá cao nhất trong chu kỳ hiện tại là sự tăng tốc của hạ tầng giao thông liên vùng. Các dự án trọng điểm như: sân bay Long Thành, đường Vành đai 3 và Vành đai 4, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, mở rộng cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây cùng nhiều cây cầu chiến lược kết nối TP.HCM với Đồng Nai đang từng bước định hình lại bản đồ phát triển đô thị khu vực phía Nam.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cCấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, hạ tầng sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn của thị trường bất động sản từ năm 2026. Khi các công trình giao thông trọng điểm được đưa vào vận hành, khả năng kết nối giữa TP.HCM và các địa phương lân cận sẽ được cải thiện đáng kể, kéo theo sự dịch chuyển về dân cư, doanh nghiệp và dòng vốn đầu tư.

Trong bức tranh đó, Đồng Nai nổi lên như địa phương hưởng lợi lớn nhất nhờ lợi thế sân bay quốc tế Long Thành, hệ thống cảng biển, mạng lưới khu công nghiệp quy mô lớn cùng vị trí liền kề TP.HCM. Bên cạnh Đồng Nai, TP.HCM tiếp tục phát huy vai trò trung tâm công nghiệp của khu vực (khu vực tỉnh Bình Dương cũ), trong khi Tây Ninh đang dần thu hút sự chú ý nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối ngày càng thuận lợi.

Không gian phát triển của TP.HCM vì thế đang mở rộng mạnh về phía Đông và các khu vực vệ tinh. Đây được xem là xu hướng tất yếu trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm và mặt bằng giá bất động sản tại trung tâm đã thiết lập mức cao trong nhiều năm qua.

Dòng tiền đầu tư tìm tới khu vực tiềm năng

Bên cạnh câu chuyện hạ tầng, các dữ liệu thị trường cũng cho thấy, dòng tiền đang có xu hướng tìm đến những khu vực sở hữu dư địa tăng trưởng mới. Tại Hội thảo Hấp lực đầu tư TP. Đồng Nai diễn ra cuối tháng 5, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, TP.HCM và Đồng Nai hiện là hai địa phương sở hữu nhiều lợi thế tăng trưởng nhờ sự cộng hưởng giữa hạ tầng, tốc độ đô thị hóa và khả năng thu hút đầu tư.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, việc hình thành các tuyến kết nối mới cùng quá trình mở rộng không gian đô thị đang tạo nền tảng cho sự phát triển của một siêu vùng đô thị phía Đông TP.HCM. Đây là khu vực hội tụ nhiều động lực tăng trưởng khi vừa sở hữu hạ tầng chiến lược, vừa còn dư địa lớn về quỹ đất và phát triển đô thị.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm đối với bất động sản thấp tầng khu vực phía Đông TP.HCM tăng mạnh trong thời gian qua và đạt đỉnh vào tháng 3/2026. Đáng chú ý, dòng tiền từ các nhà đầu tư phía Bắc cũng đang có xu hướng dịch chuyển mạnh vào khu vực này, phản ánh kỳ vọng dài hạn đối với triển vọng phát triển của vùng Đông Nam Bộ.

Xu hướng này cho thấy thị trường đang bước sang giai đoạn mới khi nhà đầu tư không còn chỉ tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn mà bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến các khu vực có nền tảng tăng trưởng bền vững, gắn với hạ tầng và tốc độ đô thị hóa thực tế.

Song song với đó, nhu cầu nhà ở thực tiếp tục duy trì ở mức cao. Đông Nam Bộ hiện là khu vực tập trung đông đảo lao động, chuyên gia và lực lượng dân cư trẻ. Quá trình công nghiệp hóa cùng tốc độ đô thị hóa nhanh tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở trong nhiều năm tới, đặc biệt tại các địa phương có nhiều khu công nghiệp như: Đồng Nai, Bình Dương (cũ) và Tây Ninh.

Theo các chuyên gia Savills, thị trường bất động sản hiện đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Trong bối cảnh việc tiếp cận nguồn vốn ngày càng được kiểm soát chặt chẽ, dòng tiền sẽ ưu tiên chảy vào những dự án có tính khả thi cao và các chủ đầu tư sở hữu năng lực tài chính vững vàng.

Điều này cũng lý giải vì sao sự phân hóa giữa các doanh nghiệp ngày càng rõ nét. Trong khi nhiều doanh nghiệp lớn liên tục khởi công dự án mới, mở rộng quỹ đất và đẩy mạnh bán hàng, một số doanh nghiệp khác vẫn đang tập trung xử lý các vấn đề về tài chính và tái cấu trúc hoạt động.

Sự phân hóa này được đánh giá là cần thiết cho quá trình phát triển lành mạnh của thị trường. Thay vì tăng trưởng dựa trên đòn bẩy tài chính và kỳ vọng giá đất, thị trường đang dần chuyển sang giai đoạn đề cao chất lượng dự án, năng lực chủ đầu tư và giá trị sử dụng thực tế.

Với sự cộng hưởng từ hạ tầng, nhu cầu nhà ở, quá trình đô thị hóa và sự trở lại của nguồn cung mới, bất động sản phía Nam đang sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để bước vào chu kỳ phát triển tiếp theo. Dù đà phục hồi có thể diễn ra theo hướng chọn lọc thay vì bùng nổ trên diện rộng, những nền tảng đang hình thành cho thấy khu vực này tiếp tục giữ vai trò đầu tàu của thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới.