Cách giải quyết khi diện tích đất thực tế lệch với Giấy chứng nhận

Hỏi: Tôi mới mua một mảnh đất của một cá nhân, tại thời điểm mua bán chúng tôi giao dịch thanh toán dựa trên diện tích thực của khu đất. Sau khi mua xong tôi mới phát hiện diện tích đất thực tế lớn hơn so với diện tích đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mảnh đất đó hoàn toàn không có bất cứ tranh chấp nào đối với các hộ gia đình giáp danh. Lý do có sự khác nhau là do công tác đo đạc cấp giấy chứng nhận không chính xác vì cũng có nhiều hộ gia đình gặp tình huống tương tự như vậy. Vậy theo quy định của pháp luật, tôi có được sở hữu phần diện tích đất dôi dư không? Trường hợp nếu được thì tôi phải làm những gì? Trường hợp lỡ sau này có phát sinh tranh chấp với các hộ giáp danh thì sẽ xử lý như thế nào?

Trân trọng cảm ơn Luật sư!

 (Nguyễn Gia Hân – Cầu Giấy, Hà Nội)

Trả lời:

Dựa trên nội dung tình huống bạn đã cung cấp, trên cơ sở đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành, tôi có tư vấn như sau:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì giao dịch của bạn trong trường hợp trên là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phải là giao dịch mua bán đất. Hiện tại, pháp luật hiện hành không thừa nhận hoạt động mua bán đất.

Điều 26 Luật Đất đai năm 2013 có quy định “Nhà nước bảo đảm bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất”. Do đó, nếu phần diện tích đất dôi dư có nguồn gốc là đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì quyền sở hữu của bạn được Nhà nước bảo vệ và ngược lại.

Trong tình huống của bạn, theo tôi bạn nên làm một đơn kiến nghị gửi tới Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi tới Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất yêu cầu xác định nguyên nhân có sự khác nhau. Sau khi nhận được đơn bạn gửi, cán bộ quản lý đất đai sẽ đối chiếu hồ sơ, sổ sách và tiến hành đo đạc thực tế điện tích đất, lấy ý kiến khu dân cư để xác định nguyên nhân sai lệch.

Trường hợp có sự khác nhau thật về diện tích đất giữa số liệu trên thực tế với số liệu trên giấy tờ và nguyên nhân của sự khác nhau là do công tác đo đạc của cán bộ quản lý đất đai thời kỳ trước thì bạn liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để làm thủ tục xin đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nội dung Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp thửa đất của bạn phát sinh tranh chấp với các hộ gia đình thì bạn nên làm đơn đề nghị hòa giải tranh tranh chấp đất đai gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất bị tranh chấp theo nội dung Điều 202 Luật Đất đai 2013.

Sau khi nhận được đơn của bạn, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tiến hành mở phiên họp về hòa giải tranh chấp đất đai, trường hợp hòa giải thành sẽ lập biên bản ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên.

Trường hợp hòa giải không thành, đất của bạn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể làm đơn khởi kiện gửi đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có thửa đất tranh chấp yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai theo nội dung Điều 203 Luật Đất đai 2013. Sau đó TAND sẽ xử lý theo quy định của pháp luật.

Trân trọng cảm ơn bạn đã tin tưởng.