Tranh chấp kéo dài tại dự án Phodong Village

Không tìm được tiếng nói chung

Tháng 1/2015, gia đình ông Trần Dũng (ngụ tại quận Phú Nhuận, TP. HCM) ký Hợp đồng mua bán nhà với Công ty CP Xây dựng Sài Gòn (gọi tắt SCC) mua 03 căn nhà ký hiệu I21, I27 và H14 tại dự án Phodong Village.

Tuy nhiên, khi nhận GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà (sổ hồng), ông Dũng phát hiện, diện tích sàn xây dựng trên hợp đồng mua bán với diện tích sàn trên sổ hồng có sự chênh lệch lớn.

Do đó năm 2017, gia đình ông Dũng đã khởi kiện SCC lên TAND quận 2 (nay là Thủ Đức), yêu cầu công ty này hoàn trả phần diện tích còn thiếu của 3 căn nhà là hơn 382m² (quy đổi ra tiền hơn 2,2 tỉ đồng cùng lãi suất 8%/năm).

Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện SCC cho biết, công ty đã thực hiện đầy đủ cách tính diện tích sàn xây dựng được quy định trong hợp đồng mua bán nhà, có xác nhận của hai bên. Trước khi cấp sổ hồng, các bên đã đồng ý và ký vào bản vẽ sơ đồ nhà, trong đó có ghi diện tích sàn xây dựng được cấp.

Tại bản án sơ thẩm số 78/2019/DS-ST ngày 11/11/2018, TAND quận 2 quyết định không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc SCC hoàn trả tiền chênh lệch diện tích. Nguyên đơn kháng cáo.

Tại phiên tòa phúc thẩm ngày 12/06/2020, TAND TP. HCM nhận định, nguyên tắc kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch, đồng thời doanh nghiệp phải có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản.

Bị đơn trình bày, trước khi ký kết hợp đồng, những người mua nhà đã được cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý của dự án của từng căn nhà, bao gồm cả GPXD.

Tuy nhiên, theo nguyên đơn và các tài liệu chứng cứ, khi ký hợp đồng không thể hiện việc nguyên đơn đã được cung cấp bản sao giấy phép xây dựng, được biết hoặc được giải thích rõ về tổng diện tích xây dựng được cấp phép của từng căn nhà cụ thể. Tại hợp đồng mua bán nhà ghi tổng diện tích sàn xây dựng của từng căn khác hoàn toàn so với tổng diện tích được phê duyệt trong giấy phép xây dựng.

Cùng khái niệm “Tổng diện tích sàn xây dựng” nhưng doanh nghiệp không giải thích rõ về sự khác nhau giữa diện tích xây dựng theo GPXD và cách tính diện tích xây dựng của công ty, chỉ ghi chung chung: “Diện tích này bao gồm các phần căn cứ theo bản vẽ thiết kế mặt bằng kiến trúc căn nhà đính kèm (tính tường bao quanh, đo từ mép ngoài của tường)”.

Đại diện bị đơn trình bày, cách tính tổng diện tích sàn xây dựng của Công ty theo hợp đồng được tính bao gồm cả sàn mái, garage, hiên, sân thượng, bồn hoa... Nhưng những thông tin này không được ghi rõ trong hợp đồng, không được giải thích cho người mua nhà, bản vẽ thiết kế mặt bằng kiến trúc căn nhà đính kèm Phụ lục 3 của hợp đồng cũng không thể hiện rõ diện tích xây dựng từng tầng là bao nhiêu, diện tích các phần theo như trình bày của bị đơn là bao nhiêu. Do đó, thoả thuận về tổng diện tích sàn xây dựng trong hợp đồng là không rõ ràng, không chính xác.

“Công ty là bên bán nhà, nắm rõ về hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế từng căn nhà cụ thể nhưng đưa ra thông tin không rõ ràng và đầy đủ. Bên mua nhà đã trả số tiền mua căn nhà với tổng diện tích xây dựng thoả thuận trong hợp đồng có sự chênh lệch nhiều hơn so với tổng diện tích xây dựng do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà không được biết thông tin về diện tích trong giấy phép xây dựng, cũng không có sự giải thích cụ thể về sự chênh lệch này trong hợp đồng là vi phạm quy định…”, TAND TP. HCM nêu rõ.

Từ những cơ sở trên, tại Bản án phúc thẩm số 512/2020/DS-PT ngày 12/6/2020, TAND TP. HCM quyết định chấp nhận kháng cáo, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn, buộc SCC trả lại cho các nguyên đơn tổng số tiền chênh lệch từ hợp đồng mua bán nhà là hơn 2,2 tỉ đồng. Trong trường hợp chậm trả, phải trả lãi đối với số tiền chậm trả.

Tuy nhiên, ngày 9/11/2020, TAND cấp cao tại TP. HCM có Quyết định kháng nghị toàn bộ bản án phúc thẩm số 512; Đề nghị Ủy ban thẩm phán TAND cấp cao tại TP. HCM xét xử giám đốc thẩm hủy toàn bộ bản án phúc thẩm số 512 và bản án sơ thẩm số 78. Kháng nghị được chấp nhận và hồ sơ vụ án chuyển cho TAND quận 2 (TP. Thủ Đức) giải quyết sơ thẩm lại.

Ngày 14/6/2023 vừa qua, TAND TP. Thủ Đức đã xét xử sơ thẩm vụ án, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các nguyên đơn về việc buộc SCC hoàn trả tiền chênh lệch. Các nguyên đơn tiếp tục kháng cáo.

Theo kế hoạch, ngày 29/11/2023, TAND TP. HCM sẽ đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm công khai.

Bao giờ có hồi kết?

Liên quan tới tranh chấp Hợp đồng mua bán giữa gia đình ông Dũng và SCC, ngày 21/7/2020, UBND TP. HCM đã có văn bản yêu cầu Sở Xây dựng, Sở TN&MT và Sở Tư pháp kiểm tra, xử lý thông tin.

Mới đây, gia đình ông Dũng đã có đơn gửi lãnh đạo UBND TP. HCM, đề nghị chỉ đạo các cơ quan chức năng thông báo kết quả kiểm tra. Đồng thời thanh, kiểm tra toàn bộ giao dịch bán nhà và cấp sổ tại dự án Phodong Village của SCC, thông tin kết quả tới người dân được rõ, tránh khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.

Được biết, không riêng gia đình ông Dũng còn rất nhiều người mua nhà tại dự án Phodong Village trước năm 2016 cũng gặp phải trường hợp tương tự khi diện tích sàn xây dựng trong sổ hồng nhỏ hơn nhiều so với diện tích trên Hợp đồng mua bán nhà.

Như trường hợp của ông Nguyễn Thanh Bình, chủ căn G37, diện tích hợp đồng mua bán 422,90 m² trong khi đó diện tích trên sổ hồng chỉ 273,9m²; Ông Võ Minh Tuấn, chủ căn H04, sổ hồng bị hụt gần 170m² so với hợp đồng; Anh Lê Duy Bảo, chủ căn I28, bị chênh nhỏ hơn 106m²…

Theo anh Bảo, anh từng giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai với nhiều doanh nghiệp nhưng đây là lần đầu gặp trường hợp như này. Các doanh nghiệp trước đây anh mua nhà, thông số diện tích đều rõ ràng, trùng khớp trên tất cả các hồ sơ, giấy tờ.