TPHCM: Thắng kiện nhưng gian nan thi hành án

Khu đất mà 2 bên ký hợp đồng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bà Trần Thị Xuân Thủy (ngụ Quận 5, TPHCM) cho biết, ngày 28/3/2017, vợ chồng bà ký với bà Trần Thị Tài (ngụ Phường 6, Quận 5, TPHCM) hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hai căn nhà và đất tọa lạc tại số 260 và 258/1 đường Hồ Học Lãm, phường An Lạc, quận Bình Tân, TPHCM với giá 40 tỉ đồng. Theo đúng hợp đồng, bà Thủy đã đặt cọc 2 đợt với tổng số tiền 15 tỉ đồng cho bà Tài. Tuy nhiên, đến thời điểm công chứng sang tên thì bà Tài thay đổi ý, không thực hiện làm các thủ tục và không thiện chí trả cọc buộc bà Thủy khởi kiện bà Tài ra TAND quận Bình Tân, TPHCM.

Ngày 22/11/2017, TAND quận Bình Tân mở phiên tòa xét xử và tuyên bà Tài có trách nhiệm trả lại cho vợ chồng bà Thủy 15 tỉ đồng tiền cọc và phạt bồi thường một lần tiền cọc là 15 tỉ đồng (tổng số tiền bà Tài phải trả là 30 tỉ đồng). Không đồng ý với phán quyết của cấp sơ thẩm, bà Tài kháng cáo bản án sơ thẩm lên TAND TPHCM. Tại phiên xét xử phúc thẩm, TAND TPHCM tuyên không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Tài, giữ nguyên bản án sơ thẩm.  

Đến ngày 15/3/2018, TAND cấp cao tại TPHCM có quyết định Giám đốc thẩm, hủy cả 2 bản án trên và giao xét xử sơ thẩm lại. Lần lượt các bản án sơ thẩm của TAND quận Bình Tân và phúc thẩm của TAND TPHCM đều tuyên bà Tài phải trả tổng 30 tỉ đồng cho bà Thủy.

Bản án phúc thẩm (lần 2) tuyên bà Tài phải trả cho vợ chồng bà Thủy 30 tỷ đồng

Sau khi có quyết định của hai cấp tòa (xét xử lần 2- PV), bà Tài tiếp tục gửi đơn tới TAND cấp cao tại TPHCM để đề nghị xem xét theo thủ tục Giám đốc thẩm. Ngày 17/1/2022, TAND cấp cao tại TPHCM ban hành Thông báo số 69/TB-TA, trong đó khẳng định không có căn cứ để kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm. Căn cứ và nhận định của TAND cấp cao tại TPHCM cho rằng, bà Tài sau khi đã nhận tiền cọc 2 lần là 15 tỉ đồng nhưng sau đó không thực hiện đúng thỏa thuận của hợp đồng là hỗ trợ giấy tờ nhà đất để nguyên đơn thực hiện thủ tục chuyển mục đích (hợp thức hóa), mặc dù bà Thủy nhiều lần trao đổi qua điện thoại... Sau đó hai bên gặp nhau tại văn phòng luật sư của bà Tài. Lúc này, bà Tài đưa Văn bản số 1355/UBND và 1356/UBND ngày 22/5/2017 của UBND phường An Lạc, quận Bình Tân trả lời hồ sơ xin gia hạn thời hạn sử dụng đất của bị đơn có nội dung: “...Chưa thể xem xét giải quyết hồ sơ xin gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp vì trên đất đã có nhà. Do đó, UBND phường An Lạc đề nghị bà Tài lập thủ tục xin cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định”.

Thế nhưng, từ đó về sau và cho đến nay bà Tài không thực hiện theo yêu cầu văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là tiến hành lập thủ tục xin cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như không chủ động liên hệ với nguyên đơn để tìm phương án giải quyết.

Quá trình xét xử lại với những chứng cứ cho thấy, nội dung Văn bản 1355 và 1356 của UBND phường An Lạc đã thể hiện rõ quan điểm là thủ tục gia hạn chưa được xem xét, vì còn thiếu một số thủ tục khác mà bà Tài cần thực hiện. Nội dung này cũng phù hợp với ý chí thoả thuận ban đầu của hai bên, là điều kiện để tiến tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng khi nhận được 2 văn bản trên, bà Tài lại chọn phương án không thực hiện. Do vậy, không thể cho rằng đây là yếu tố khách quan dẫn đến việc không thực hiện hợp thức hoá các thửa đất trên.

Bà Tài cho rằng, tại Điều 3 của hợp đồng giữa 2 bên có nội dung: “Trong trường hợp 2 tháng kể từ ngày đặt cọc đợt 1, mà bên B chưa hợp thức hoá xong thì bên B cũng phải thanh toán số tiền 25 tỉ đồng vào ngày 28/5/2017 cho bên A. Nếu không thì bên B phải chịu mất số tiền đặt cọc hai đợt là 15 tỉ đồng cho bên A mà không có quyền tranh chấp hay khiếu nại gì và bên A có quyền bán cho người khác” như vậy lỗi là do bên bà Thủy không thực hiện giao tiền lần thứ 3, đã vi phạm thỏa thuận nên bà Tài không có lỗi.

Theo TAND cấp cao tại TPHCM, nhận định trên là không phù hợp với thực tế khách quan trong vụ án này. Bởi lẽ, số tiền đợt 3 này theo thỏa thuận trong hợp đồng là số tiền còn lại mà nguyên đơn phải trả tiếp cho hợp đồng chuyển nhượng nói trên. Hay nói cách khác, số tiền đợt 3 là số tiền còn lại phải trả hết cho hợp đồng chuyển nhượng. Thế nhưng, ngày 23/5/2017 (trước 2 ngày thoả thuận trả tiền đợt 3) là ngày cả hai bên gặp nhau tại văn phòng luật sư của bà Tài, bản thân bà Tài xuất trình 2 văn bản của UBND phường An Lạc và cho rằng căn cứ vào 2 văn bản này thì không thể hợp thức hoá các thửa đất trên được. Việc này đồng nghĩa với việc bà Tài thông báo cho bà Thủy không thể tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng đất trên vào ngày 25/5/2017 tại phòng công chứng được, bởi nếu không hợp thức hoá các thửa đất trên được thì không thể tiếp tục thực hiện được hợp đồng vì phòng công chứng sẽ không tiếp nhận hồ sơ.

Thông báo của TAND cấp cao tại TPHCM khẳng định không có căn cứ kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 448/2021/DS-PT ngày 06/5/2021 của TAND TAND TPHCM.

TAND cấp cao tại TPHCM cũng cho rằng việc thực hiện hợp thức hóa các thửa đất trên là do bà Tài không phối hợp thực hiện theo 2 văn bản của UBND phường An Lạc, chứ không phải bà Tài vẫn thực hiện mà thủ tục này chậm trễ là do cơ quan có thẩm quyền chưa tiến hành xong thì mới xem là bà Thủy vi phạm Điều 3 của hợp đồng. Do đó, không thể cho rằng bà Thủy vi phạm Điều 3 của hợp đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, vợ chồng bà Thủy vẫn tha thiết muốn tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng đối với các phần nhà đất nêu trên và có thiện chí mua theo giá định giá tại thời điểm hiện tại là 50,5 tỉ đồng (cao hơn giá mua ban đầu là 10 tỉ) nhưng bà Tài vẫn không đồng ý bán, chứng minh bị đơn không có thiện chí và không muốn tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng các tài sản trên cho nguyên đơn.

Từ đó TAND cấp cao tại TPHCM khẳng định, Tòa án hai cấp sơ thẩm và phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, đúng pháp luật. Từ các phân tích trên, không có căn cứ kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm đối với Bản án dân sự phúc thẩm số 448/2021/DS-PT ngày 06/5/2021 của TAND TAND TPHCM.

Phải nói thêm rằng, ngày 30/8/2021, VKSND cấp cao tại TPHCM cũng đã ra Thông báo số 908/TB-VC3-V2 khẳng định không có cơ sở chấp nhận theo đơn đề nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm của bà Tài.

Tưởng chừng vụ việc đã đi đến hồi kết sau thông báo của TAND cấp cao tại TPHCM để thi hành án thì ngày 28/12/2021, VKSNDTC có Văn bản số 12/YC-VKS-DS gửi tới Chi cục Thi hành án quận Bình Tân yêu cầu hoãn thi hành án Bản án dân sự số 448/2021/DS-PT ngày 6/5/2021 của TAND TPHCM trong vòng 3 tháng (từ ngày ra văn bản này).

Trao đổi với phóng viên, bà Thủy cho biết, vụ án này, vợ chồng bà đã theo đuổi suốt 5 năm, trải qua 3 cấp tòa và 5 lần xét xử, tất cả các cấp Tòa đều buộc bà Tài phải trả lại tổng số tiền cho vợ chồng bà là 30 tỉ đồng. Sau 2 lần hoãn thi hành án để xét xử, đến lần này TAND cấp cao tại TPHCM đã có văn bản trả lời là không có căn cứ để kháng nghị theo thủ tục Giám đốc thẩm nhưng VKSNDTC lại có văn bản hoãn thi hành án để xem xét khiến vợ chồng bà quá mệt mỏi và suy sụp.

“Tôi rất mong sớm thi hành án vụ việc này vì các cấp Tòa đã phân tích, xét xử đúng quy định của pháp luật, không có lý do gì để trì hoãn nữa, càng kéo dài thì thiệt hại cho gia đình tôi sẽ càng lớn”, bà Thủy nói.