Đất thế chấp có thể đặt cọc, ủy quyền, cho thuê?
Văn bản của Bộ Tư pháp vừa ban hành đã gỡ nhiều hiểu lầm: "Không phải tài sản thế chấp ngân hàng là mọi giao dịch đều bị cấm".
Một trong những quan niệm phổ biến nhất trên thị trường bất động sản là: “Đất đang thế chấp ngân hàng thì không được đặt cọc, ủy quyền, cho thuê”.
Tuy nhiên, Công văn số 4908/BTP-BTTP ngày 01/7/2026 của Bộ Tư pháp trả lời Sở Tư pháp TP.HCM đã đưa ra hướng dẫn nghiệp vụ đáng chú ý, làm rõ phạm vi quyền của bên thế chấp theo Bộ luật Dân sự 2015.
Thông điệp quan trọng nhất là tài sản đang thế chấp không đồng nghĩa với việc bị “đóng băng” mọi giao dịch.
Đất đang thế chấp vẫn có thể đặt cọc
Đây là nội dung gây chú ý nhất tại Công văn số 4908/BTP-BTTP ngày 01/7/2026 của Bộ Tư pháp trả lời Sở Tư pháp TP.HCM đã đưa ra hướng dẫn nghiệp vụ đáng chú ý, làm rõ phạm vi quyền của bên thế chấp theo Bộ luật Dân sự 2015.
Theo hướng dẫn của Bộ Tư pháp, Bộ luật Dân sự không quy định việc tài sản đang thế chấp là điều kiện cấm các bên giao kết hợp đồng đặt cọc.
Điều đó có nghĩa, về nguyên tắc, bên thế chấp vẫn có thể giao kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm việc chuyển nhượng tài sản sau này.
Tuy nhiên, việc đặt cọc chỉ hợp pháp khi không làm phát sinh việc bán, chuyển nhượng trái với quyền của bên nhận thế chấp.
Nếu bên thế chấp xác lập giao dịch nhằm bán tài sản đang thế chấp mà không có sự đồng ý của ngân hàng hoặc bên nhận thế chấp, giao dịch đó có thể không phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự.
Nói cách khác, được đặt cọc không đồng nghĩa được tự ý bán tài sản đang bị thế chấp. Không bắt buộc phải có văn bản đồng ý của ngân hàng trong mọi trường hợp đặt cọc.
Một điểm đáng chú ý khác là Bộ Tư pháp cho rằng, việc giao kết hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; hoặc pháp luật chuyên ngành có quy định khác.
Điều này giúp phân biệt rất rõ giữa: Hợp đồng đặt cọc (chỉ là biện pháp bảo đảm) và hợp đồng chuyển nhượng (làm phát sinh việc chuyển quyền sở hữu). Đây là hai giao dịch hoàn toàn khác nhau về bản chất pháp lý.
Có thể công chứng hợp đồng ủy quyền đối với tài sản đang thế chấp
Không ít văn phòng công chứng trước đây e ngại khi gặp tài sản đang thế chấp. Tuy nhiên, Bộ Tư pháp khẳng định, Bộ luật Dân sự không có quy định cấm xác lập giao dịch ủy quyền đối với tài sản đang thế chấp.
Việc công chứng hợp đồng ủy quyền sẽ được xem xét theo: Luật Công chứng; Bộ luật Dân sự và các quy định pháp luật liên quan.
Công chứng viên căn cứ hồ sơ cụ thể để quyết định việc công chứng hay từ chối công chứng theo đúng quy định pháp luật. Không phải tài sản nào đang thế chấp là mặc nhiên không được công chứng hợp đồng ủy quyền.
Chủ sở hữu vẫn được cho thuê tài sản đang thế chấp
Một nội dung cũng rất được quan tâm là quyền cho thuê. Theo khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp có quyền: cho thuê; cho mượn tài sản thế chấp, nhưng phải thông báo cho bên thuê biết tài sản đang thế chấp. Đồng thời thông báo cho bên nhận thế chấp biết việc cho thuê.
Điều đáng lưu ý là Bộ luật Dân sự không yêu cầu phải có sự đồng ý trước của ngân hàng đối với việc cho thuê, trừ khi hợp đồng thế chấp có thỏa thuận khác; hoặc pháp luật có quy định khác.
Hợp đồng với ngân hàng vẫn là yếu tố cần đặc biệt lưu ý
Bộ Tư pháp cũng nhấn mạnh một vấn đề rất thực tiễn. Nhiều hợp đồng thế chấp hiện nay quy định không được cho thuê; không được chuyển nhượng; hoặc không được thực hiện một số giao dịch nếu chưa được ngân hàng chấp thuận bằng văn bản.
Trong trường hợp điều khoản hợp đồng chưa rõ ràng, việc giải thích sẽ áp dụng theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự. Trong đó ưu tiên cách hiểu bất lợi cho bên soạn thảo hợp đồng.
Tuy nhiên, nếu phát sinh tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên, Tòa án mới là cơ quan có thẩm quyền đưa ra phán quyết cuối cùng.
Người dân cần hiểu đúng để tránh giao dịch rủi ro
Hướng dẫn mới của Bộ Tư pháp không phải là “mở cửa” cho mọi giao dịch đối với tài sản đang thế chấp. Nó làm rõ ranh giới giữa quyền của chủ sở hữu và quyền của bên nhận thế chấp.
Điều đó cũng đồng nghĩa: Đất đang thế chấp không mặc nhiên bị cấm đặt cọc. Đất đang thế chấp không mặc nhiên bị cấm ủy quyền. Đất đang thế chấp không mặc nhiên bị cấm cho thuê.
Tuy nhiên, mọi giao dịch vẫn phải bảo đảm không xâm phạm quyền của bên nhận thế chấp, tuân thủ Bộ luật Dân sự, hợp đồng thế chấp đã ký và các quy định pháp luật có liên quan.
Đối với người mua nhà, nhà đầu tư và cả các tổ chức hành nghề công chứng, hướng dẫn này góp phần tháo gỡ nhiều cách hiểu chưa thống nhất trong thực tiễn. Đồng thời, hướng dẫn cũng là lời nhắc rằng, trước khi đặt cọc hoặc giao kết bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến tài sản đang thế chấp, cần kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý và nội dung hợp đồng thế chấp để hạn chế tối đa rủi ro tranh chấp về sau.