Bất động sản bị vây bọc được quyền mở lối đi ngang bất động sản liền kề ra sao?

Anh Trần Thiện Vương (45 tuổi, Lâm Đồng) hỏi: “Nhà tôi mua mảnh đất nông nghiệp 2000m2 để làm vườn trồng cây ăn quả, nhưng do không kiểm tra kỹ nên không biết trên bản đồ địa chính, mảnh đất của tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không thể hiện có đường đi ra ngoài đường chính. Hiện nay, con đường mòn đi vào đất nằm trên đất có giấy chứng nhận của chủ liền kề, người chủ đang gây khó dễ, cấm gia đình tôi dùng lối này để đi vào đất. Vậy trong trường hợp này tôi phải làm gì trong trường hợp này?”

Căn cứ vào tình huống, nghiên cứu các quy định pháp luật, Luật sư Nguyễn Thanh Biên (Đoàn Luật sư TPHCM) trả lời như sau: Thực tế các tranh chấp như anh Vương mô tả xảy ra khá nhiều trong đời sống, thường ở các địa phương mà việc quản lý hồ sơ địa chính chưa chặt chẽ giai đoạn trước đây. Nguyên nhân là do công tác đo đạc của cán bộ địa phương còn hạn chế, quy hoạch chưa đồng bộ, thống nhất, thông suốt và bài bản. Dẫn đến các hộ dân có bất động sản bên trong mặc dù có nhà, đất nhưng không có đường đi ra ngoài vùng công cộng.

Tình huống này thường phát sinh từ việc chủ đất cũ là người thân hoặc là người cùng làng xóm thân thiết mặc định ngầm cho lối đi chung trên đất mình vào bất động sản bên trong. Tuy nhiên, khi người có bất động sản bên ngoài bán qua các chủ khác thì chủ mới căn cứ vào diện tích đất được nhà nước công nhận để xây bờ tường, hàng rào, cổng bít lại không cho chủ đất bên trong đi, từ đó xảy ra việc tranh chấp.

Khi xảy ra tranh chấp, người có bất động sản bị vây bọc, bối rối không biết nên xử lý như thế nào. Ngược lại, người có đất bên ngoài liền kề cũng tin rằng mình đang sử dụng đúng diện tích đất nên cấm người khác đi ngang qua. Điều này là không đúng, tại Điều 245, Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền đối với bất động sản liền kề: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”. Như vậy, căn cứ quy định trên, người có bất động sản bị vây bọc mặc nhiên có quyền với bất động sản liền kề.

Cũng tại Bộ luật Dân sự 2015 quy định, một trong các quyền cụ thể đó là quyền được mở lối đi ngang qua bất động sản vây bọc liền kề tại Điều 254: “1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.

Nội dung điều luật trên quy định, chủ bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu đối với bất động sản đang vây bọc mở một lối đi qua hợp lý. Nếu không được chấp nhận thì có thể yêu cầu Tòa án hay cơ quan có thẩm quyền giải quyết tại khoản 2, Điều 254, Bộ luật Dân sự 2015.

Thực tế, các cơ quan Tòa án đã từng giải quyết các vụ án mà đương sự có yêu cầu mở lối đi ngang qua bất động sản bị vây bọc và đã được Tòa chấp nhận yêu cầu như các bản án: Bản án số 09/2024/DS-PT ngày 18/01/2024 của TAND tỉnh Bình Phước; Bản án số 24/2019/DS- ST ngày 10/5/2019 của TAND huyện Long Hồ, tỉnh Vĩnh Long; Bản án số 409/2025/DS-PT ngày: 04/08/2025 của TAND tỉnh Tây Ninh.

Văn Kỳ