Mua nhà thanh lý trên đất nhà nước, khi bị thu hồi đất thì xử lý theo hướng nào?

Có những người bỏ tiền mua nhà từ cơ quan nhà nước, sinh sống ổn định hàng chục năm, xây dựng thêm công trình, nuôi con khôn lớn trên mảnh đất ấy. Đến ngày Nhà nước thu hồi đất, họ mới bàng hoàng nhận ra mình không phải là người sử dụng đất hợp pháp và không thuộc diện được bồi thường về đất.

Nhưng liệu như vậy có đồng nghĩa với việc mất trắng tất cả? Trả lời cho câu hỏi này, Án lệ số 89/2026/AL vừa được Hội đồng Thẩm phán TANDTC thông qua đã đưa ra câu trả lời rất đáng chú ý. Đó là không được bồi thường về đất không có nghĩa là không được xem xét bồi thường hoặc hỗ trợ đối với tài sản hợp pháp trên đất.

Đây là một án lệ có ý nghĩa đặc biệt trong bối cảnh nhiều địa phương hiện nay vẫn còn hàng loạt trường hợp người dân mua nhà thanh lý của cơ quan nhà nước từ nhiều năm trước nhưng chưa hoàn tất thủ tục đất đai.

Mua nhà của Nhà nước nhưng không mua đất

Vụ việc bắt nguồn từ trường hợp ông Nguyễn Đức H. Năm 1998, ông H được TAND huyện bán thanh lý 03 gian nhà với giá 4 triệu đồng. Sau khi thanh toán, ông được bàn giao nhà và sinh sống ổn định. Gia đình tiếp tục sửa chữa, xây dựng thêm nhiều công trình phụ trợ phục vụ cuộc sống.

Nhiều năm sau, khu đất nơi căn nhà tọa lạc bị Nhà nước thu hồi để thực hiện quy hoạch. Cơ quan chức năng cho rằng, ông H chỉ là người mua nhà thanh lý, không phải người sử dụng đất hợp pháp nên không thuộc đối tượng được bồi thường về đất.

Về nguyên tắc pháp luật đất đai, nhận định này không sai. Người mua nhà thanh lý từ cơ quan nhà nước không đương nhiên trở thành người có quyền sử dụng đất nếu chưa được Nhà nước công nhận hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, vấn đề phát sinh ở chỗ trên khu đất đó tồn tại căn nhà ông H đã mua hợp pháp cùng nhiều tài sản khác được tạo lập trong quá trình sử dụng.

Sai lầm rất phổ biến của cơ quan thu hồi đất

Trong thực tiễn, nhiều cơ quan khi xác định người dân không đủ điều kiện được bồi thường về đất thường mặc nhiên cho rằng không cần xem xét các quyền lợi khác. Đây chính là điểm mà án lệ số 89/2026/AL đã làm rõ.

Hội đồng Thẩm phán TANDTC nhận định rằng, mặc dù, ông H không thuộc trường hợp được bồi thường về đất nhưng ông vẫn là chủ sở hữu hợp pháp đối với căn nhà đã mua thanh lý và các tài sản hợp pháp khác trên đất.

Do đó, khi thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành kiểm kê, xác định hiện trạng tài sản để làm cơ sở xem xét việc bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định pháp luật. Nói cách khác, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất là hai vấn đề pháp lý khác nhau.

Không được bồi thường đất không đồng nghĩa với việc Nhà nước được quyền bỏ qua giá trị căn nhà hoặc tài sản hợp pháp của người dân. Một nguyên tắc rất nhân văn của pháp luật.

Điểm đáng chú ý trong án lệ, Hội đồng Thẩm phán TANDTC không nhìn vụ việc theo cách máy móc. Nếu chỉ căn cứ vào giấy tờ đất đai, ông H không phải người có quyền sử dụng đất.

Nhưng nếu nhìn vào thực tế, ông là người đã bỏ tiền mua nhà từ cơ quan nhà nước, được bàn giao quản lý, sử dụng công khai, liên tục trong nhiều năm trước khi có quyết định thu hồi đất và trước cả thời điểm quy hoạch.

Bởi vậy, việc bỏ qua toàn bộ quyền lợi của người dân đối với tài sản trên đất sẽ không bảo đảm công bằng và không phù hợp với mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu tài sản được Hiến pháp và pháp luật ghi nhận.

Đó cũng là lý do Hội đồng Thẩm phán TANDTC xác định, cơ quan thu hồi đất phải xem xét đầy đủ các tài sản hợp pháp của người dân thay vì chỉ căn cứ vào việc họ có hay không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Án lệ có ý nghĩa gì đối với người dân?

Từ án lệ này, có thể rút ra một nguyên tắc quan trọng đó là khi Nhà nước thu hồi đất, người không đủ điều kiện được bồi thường về đất vẫn có thể được xem xét bồi thường hoặc hỗ trợ đối với tài sản hợp pháp gắn liền với đất.

Điều này đặc biệt có ý nghĩa đối với các trường hợp:

* Mua nhà thanh lý của cơ quan nhà nước;

* Nhà công vụ được hóa giá;

* Nhà tập thể cũ;

* Nhà ở trên đất cơ quan, xí nghiệp;

* Các trường hợp sử dụng ổn định từ nhiều năm nhưng chưa hoàn tất thủ tục đất đai.

Đây không phải là “được bồi thường đất gián tiếp” như nhiều người lầm tưởng. Pháp luật vẫn phân định rất rõ giữa quyền đối với đất và quyền đối với tài sản trên đất.

Án lệ số 89/2026/AL xem TẠI ĐÂY.

Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền