Khi nào chủ tài sản được quyền yêu cầu tuyên hợp đồng thế chấp với ngân hàng vô hiệu?

Hỏi: Anh Nguyễn Văn Khải (Tây Ninh) hỏi: Tôi cần vốn nên thông qua mối quan hệ tôi biết đến ông A. Ông A đồng ý cho vay 1 tỷ đồng nhưng để làm tin, tôi phải làm hợp đồng mua bán căn nhà, đất tôi đang ở cho ông A (nhà giá trị 6 tỷ đồng).

Tôi được ông A cho vay 1 tỷ đồng, trả lãi hàng tháng, tôi đã làm hợp đồng theo hình thức mua bán (ông A nói để làm tin, sau khi tôi trả nợ hai bên sẽ hủy hợp đồng). Khi tôi đang trả lãi đến tháng thứ 3 thì tôi phát hiện ông A đã đưa tài sản tôi vào ngân hàng thế chấp bảo đảm cho khoản vay ông A.

Hiện nay khoản vay ông A rơi vào nợ xấu, ngân hàng thông báo phát mãi nhà, đất của tôi để thu hồi nợ. Cho tôi hỏi, ngân hàng có phải là người ngay tình trong trường hợp này?

Trả lời: Luật sư Nguyễn Thanh Biên (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) trả lời: Đây là tình huống pháp lý xảy ra khá phổ biến trong đời sống hiện nay, bên cho vay thường lợi dụng tình trạng cần vốn mà thường đưa ra các loại hợp đồng giả cách như: mua bán, tặng cho để đảm bảo cho khoản vay. Thường tài sản bảo đảm lớn hơn rất nhiều so với khoản vay. Giao dịch mua bán, tặng cho tài sản nhà, đất nhằm để che dấu quan hệ vay tài sản là tiền.

Như vậy, chúng ta cần xác định có một quan hệ thật đang tồn tại giữa hai bên đó là quan hệ vay mượn và có một quan hệ giả dối đang tồn tại song song đó là quan hệ mua bán, tặng cho.

Sau khi bên cho vay được đứng tên tài sản, người này đã đưa vào thế chấp trong ngân hàng để đảm bảo khoản vay. Thực tế còn có việc mua bán tặng cho sang một cá nhân, tổ chức là bên thứ ba khác và bên thứ ba đã đăng ký bảo đảm, đã đứng tên trên tài sản nhà, đất.

Lúc này bị hại mới phát hiện tài sản đã bị sang tên và phản ứng lại với bên cho vay theo hai hướng. Một là tố cáo hành vi lừa đảo, hoặc lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản (tùy vào ý thức chiếm đoạt của người cho vay). Hai là khởi kiện ra Tòa án nhân dân để giải quyết các quan hệ dân sự.

Dù hướng nào thì quan hệ dân sự cũng được giải quyết. Để đảm bảo quyền lợi cao nhất, thường bên bị thiệt hại có yêu cầu tuyên hợp đồng thế chấp, mua bán, tặng cho với bên liên quan là vô hiệu. Trong trường hợp của bạn thì có yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp giữa A và ngân hàng. Trường hợp này bạn phải chứng minh ngân hàng không ngay tình trong việc nhận thế chấp tài sản.

Tại khoản 1, mục II, Công văn 64/TANDTC- PC ngày 3/4/2019 về giải đáp thắc mắc của TANDTC:

“Tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự quy định:

“...2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa. …”

Theo Bản thuyết minh Dự án Bộ luật Dân sự năm 2015 của Ban soạn thảo thì quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự là nhằm: “...Bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự (các Bộ luật dân sự trên thế giới đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự)...”. Cho nên, cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự phải được áp dụng theo nghĩa rộng. Có nghĩa là không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... mà cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất.

Đồng thời, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm, theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật Dân sự thì nội hàm của thế chấp tài sản là việc người thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 320 của Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản là: “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này...”; khoản 7 Điều 323 của Bộ luật Dân sự quy định quyền của bên nhận thế chấp: “Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”.

Như vậy, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Vì vậy, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.

Cho nên, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu”.

Như vậy, để chứng minh giao dịch giữa A và ngân hàng vô hiệu, bạn cần chứng minh ngân hàng không thực hiện đúng việc thẩm định giá tài sản, không thẩm định tài sản thực tế để biết ngay thời điểm thế chấp, gia đình bạn đanh sinh sống, quản lý tài sản.

Văn Kỳ