Cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất hay không?
Tôi được biết lâu nay các ngân hàng thường nhận thế chấp tài sản là nhà, đất để đảm bảo khoản vay. Tuy nhiên, phải trải qua quy trình thẩm định, hồ sơ phức tạp, hạn chế khả năng tiếp cận vốn, hạn chế nhu cầu người cần thế chấp tài sản. Vậy cá nhân, tổ chức khác ngoài ngân hàng có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không?
Luật sư Nguyễn Thanh Biên (Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh) cho biết: Giao dịch dân sự bằng hình thức thế chấp đã tồn tại từ rất lâu, ngay cả trước khi có các bộ luật dân sự. Khi luật ra đời, củng cố hoàn thiện hơn các hình thức thế chấp, đảm bảo cho quan hệ này bền vững bảo vệ các bên trong giao dịch.
Thực tế nhận thức phổ biến của người dân là chỉ có ngân hàng mới được nhận thế chấp nhà đất, thường là để đảm bảo cho khoản vay tín dụng. Ví dụ, cá nhân A muốn vay 1 tỷ đồng tại ngân hàng B, thì ngân hàng đồng ý giải ngân với điều kiện cá nhân A phải có tài sản đảm bảo cho khoản vay 1 tỷ đồng (thường là nhà, đất giá trị cao hơn khoản vay) thế chấp cho ngân hàng. Khi cá nhân A không có khả năng trả nợ, ngân hàng có quyền làm thủ tục phát mãi, bán tài sản thế chấp của A để thu hồi nợ. Đây là quan hệ qua lại, phổ biến mà gần như cá nhân, tổ chức nào cũng nhận biết.
Tuy nhiên, khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu mở rộng đầu tư kinh doanh, nhu cầu tiếp cận vốn hoặc vì mục đích khác trở nên đa dạng hơn, có lẽ vì lý do đó mà pháp luật mở thêm đối tượng có quyền nhận thế chấp tài sản nhà, đất trong đó cá nhân, tổ chức ngoài tổ chức tín dụng (ngoài ngân hàng).
Cụ thể, tại Điều 317, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản: “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.
Trên cơ sở đó, Điều 35 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 của Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong đó quy định về cá nhân được nhận thế chấp nhà, đất.
Theo đó nội dung điều này quy định, việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây: “1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ”.
Như vậy, Nghị định quy định rất rõ, cá nhân có quyền nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 1 là chỉ cần người nhận thế chấp là công dân Việt Nam, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Điều này có nghĩa, cá nhân có quốc tịch nước ngoài không được thực hiện quyền này.
Ngoài ra, khi các bên giao dịch thế chấp các bên phải tuân thủ về vấn đề hiệu lực của hợp đồng thế chấp, quy định về trả lãi (bao gồm lãi chậm trả, lãi phạt), vấn đề bồi thường thiệt hại, xử lý tài sản thế chấp… phải tuân theo các quy định pháp luật tại Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai, pháp luật khác liên quan.
Ngoài cá nhân, khoản 1, điều 35 của Nghị định cũng quy định tổ chức ngoài tổ chức tín dụng cũng được thực hiện quyền này.