Bao giờ giá chung cư sơ cấp đô thị lớn đạt đỉnh?
Phân khúc chung cư Hà Nội, TP.HCM được nhận định vẫn thu hút nhờ tổng giá trị phù hợp, tính đa dụng và tiềm năng sinh lời so với các kênh đầu tư khác.
Theo Savills-tập đoàn cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu trên thế giới, phân khúc căn hộ chung cư đã ghi nhận nguồn cung mới tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm, đạt 5.265 căn. Trong đó, 2 dự án Lumi Hanoi và QMS Top Tower mở bán 3.488 căn, tương đương 66% thị phần; 34% còn lại đến từ các giai đoạn tiếp theo của 4 dự án khác. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 10.497 căn.
Trong quý III/2024, số lượng căn bán được đạt 6.840 căn, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Căn hộ hạng B dẫn đầu, đóng góp 98% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới chiếm 65% số lượng căn bán được và có tỷ lệ hấp thụ 85%. Những dự án này có lợi thế nhờ pháp lý minh bạch trước khi mở bán và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Giá sơ cấp đạt 69 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 28% theo năm. Trong 9 tháng đầu năm, các căn hộ trên 4 tỷ đồng chiếm 70% số lượng căn bán được, tăng mạnh từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 29% thị phần và chỉ 1% số căn hộ có giá dưới 2 tỷ VNĐ.
Thị trường chung cư thứ cấp Hà Nội cũng tiếp tục vững chắc với giá trung bình đạt 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm. Theo lịch sử giá, kể từ năm 2020, giá thứ cấp trung bình tăng 17%/năm, với hạng C tăng mạnh nhất đạt 20%/năm, tiếp đến là hạng A tăng 16%/năm và hạng B tăng 15%/năm.
Về triển vọng thị trường, Savills cho biết quý IV dự kiến sẽ có 9.700 căn hộ mở bán tại Hà Nội. Từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn từ 106 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Hạng B sẽ vẫn tiếp tục dẫn đầu với 54% nguồn cung tương lai. Các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm và Hoàng Mai sẽ đóng góp 62% thị phần.
“Căn hộ ở Hà Nội vẫn thu hút nhờ tổng giá trị phù hợp hơn, tính đa dụng và tiềm năng sinh lời so với các kênh đầu tư khác”, một chuyên gia bất động sản nhận định.
Trong khi đó, tại TP.HCM, nguồn cung sơ cấp vẫn hạn chế, giảm 13% theo quý và 36% theo năm xuống còn 4.871 căn, do hàng tồn kho giảm và không có dự án mới nào được mở bán.
Hạng B chiếm đa số nguồn cung với 60% thị phần, tiếp theo là hạng C với 38% và hạng A với 2%. Nguồn cung mới 799 căn đến từ các giai đoạn tiếp theo của sáu dự án, giảm 30% theo quý. Đáng chú ý, có 5 dự án mở bán trở lại với 545 căn hộ, sau khi các vướng mắc pháp lý đã được giải quyết.
Lượng giao dịch trong quý III là 1.915 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt 39%, đều giảm so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới đạt tỷ lệ hấp thụ 62%, trong khi hàng tồn kho đạt tỷ lệ hấp thụ 35%.
Hạng B chiếm 66% lượng giao dịch chung cư mới tại TP.HCM, đến từ các dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, với tiến độ xây dựng đáng tin cậy và chính sách bán hàng có nhiều ưu đãi.
Giá sơ cấp trung bình giảm 12% theo quý xuống còn 68 triệu đồng/m2 thông thủy. Savills nhận định nguyên nhân chủ yếu là do tỷ trọng hạng A và B trong nguồn cung sơ cấp giảm.
Đến cuối năm, có khoảng 6.700 căn hộ dự kiến sẽ mở bán, trong đó có các dự án đáng chú ý như Vinhomes Grand Park - The Opus One và The Forest Gem. Đến năm 2027, hơn 50.000 căn hộ từ 76 dự án sẽ mở bán. TP Thủ Đức sẽ chiếm 49% nguồn cung, quận 7 chiếm 12% và Bình Tân chiếm 9%.
Một số dự án cơ sở hạ tầng tại TP.HCM cũng chuẩn bị khánh thành, trong đó bao gồm cầu Nam Lý ở TP. Thủ Đức và giai đoạn đầu tiên của hầm chui Nguyễn Văn Linh ở quận 7. Tiến độ của những dự án này, cùng với các dự án trọng điểm như đường Vành Đai 3, tuyến Metro số 1 và nút giao thông An Phú, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy kết nối giao thông cho TP.HCM.
“Nguồn cung sơ cấp hạn chế, tuy nhiên sẽ cải thiện trong các quý tới. Luật sửa đổi, quy hoạch cập nhật và các dự án hạ tầng trọng điểm được kỳ vọng là lực đẩy hỗ trợ thị trường”, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết.