Khơi thông để đất đai thành nguồn lực phát triển kinh tế

Theo văn bản HoREA gửi Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên Môi trường, năm 2023, cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc, chủ yếu là vướng mắc pháp lý, riêng TP. HCM có hơn 148 dự án bị vướng mắc pháp lý ở cả 3 cấp độ.

Thứ nhất, vướng một số quy định của các luật, trong đó có Luật Đất đai là vướng mắc khó giải quyết nhất, nhưng với các luật, nghị quyết mà Quốc hội đã ban hành và sắp ban hành bao gồm các dự thảo nghị quyết thí điểm của Quốc hội, sẽ cơ bản giải quyết được các vướng mắc này.

Điển hình là quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Luật Đất đai 2013, tại khoản 1 Điều 73; điểm a khoản 1 Điều 169; khoản 2 Điều 191; khoản 1 Điều 193 quy định rất thông thoáng, cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất. Trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền hoặc đang có quyền sử dụng các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án đầu tư bao gồm dự án nhà ở thương mại.

Nhưng, điểm c khoản 2 Điều 22 và khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (ban hành sau đó 1 năm) lại chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 1 trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở thương mại. Vô hình chung, đã "vô hiệu hóa" các quy định thông thoáng của Luật Đất đai 2013.

Việc này dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có thể có hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện. Nó vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại. Điều đó đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua và góp phần tạo ra tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường…

Thứ hai, vướng một số quy định của văn bản dưới luật, điển hình là vướng mắc, ách tắc trong công tác định giá đất cụ thể. Trong đó, chủ yếu là việc áp dụng phương pháp thặng dư (khoảng 80% trường hợp định giá đất cụ thể áp dụng phương pháp thặng dư). Việc này để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án, nhà ở thương mại theo các quy định của Nghị định 44/2014 của Chính phủ, Thông tư 36/2014 của Bộ TN&MT.

Hệ quả là, rất nhiều chủ đầu tư dự án không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, khách hàng mua nhà không được cấp sổ hồng. Tính riêng tại TP.HCM đã có khoảng 100 dự án, với hơn 60.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng), gây ra “rủi ro pháp lý” cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước trong thi hành công vụ.

Để xử lý vấn đề này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44 quy định về giá đất, bổ sung nhiều quy định mới có tính khả thi và sát với thực tiễn. Từ đây, sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại cho các địa phương trong năm 2024.

Cuối cùng, vướng trong công tác thực thi pháp luật, nhất là tại các địa phương. Đáng báo động, đó là tâm lý của một số cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý dẫn đến né tránh, đùn đẩy, không dám đề xuất, không dám quyết định. Nguyên nhân chủ yếu là do một số quy định pháp luật chưa đủ độ rõ, chưa cụ thể hoặc chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất hoặc chưa dễ hiểu, chỉ có một cách hiểu và dễ thực hiện.

Vì vậy, HoREA đề nghị tập trung nghiên cứu đóng góp ý kiến để xây dựng hoàn thiện các dự thảo nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Đặc biệt, cần quan tâm 3 dự thảo nghị định gồm: Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định quy định về giá đất và Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Đi đôi với việc triển khai Luật Đất đai 2024, HoREA đề nghị triển khai đồng bộ các luật có liên quan như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024. Đồng thời, cơ quan chức năng cần nghiên cứu ý kiến đóng góp, để xây dựng hoàn thiện các dự thảo nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các luật này để bảo đảm tính đồng bộ.