Khối nợ trái phiếu của doanh nghiệp Việt trong bối cảnh khủng hoảng BĐS Trung Quốc

BĐS đóng góp khoảng một phần tư GDP Trung Quốc, cho thấy tầm quan trọng của lĩnh vực này với nền kinh tế lớn nhì thế giới. Tuy nhiên, chỉ trong vài ngày, các dấu hiệu căng thẳng trên thị trường địa ốc Trung Quốc liên tiếp xuất hiện, làm chao đảo thị trường tín dụng trong nước, đồng thời kéo tụt giá cổ phiếu ngân hàng và vật tư xây dựng

Theo ước tính, cổ phiếu của các công ty BĐS Trung Quốc đã bốc hơi khoảng 55 tỷ USD vốn hoá thị trường, trong khi trái phiếu phát hành bằng USD của các công ty BĐS đã giảm hơn 35 tỷ USD kể từ đầu năm 2022. Các đợt bốc hơi đã đẩy cổ phiếu của các nhà phát triển BĐS xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ và các trái phiếu USD cũng giảm xuống mức thấp kỷ lục.  

Cuộc đình công nợ BĐS ở Trung Quốc bắt đầu vào cuối tháng 6, tại một dự án đình trệ của tập đoàn Evergrande ở Cảnh Đức Trấn, sau đó lan rộng ra ít nhất 301 dự án tại khoảng 91 thành phố. Người vay tiền mua nhà ở nước này đang dừng việc thanh toán các khoản vay mua nhà. Hiện tượng này đẩy cao cuộc khủng hoảng địa ốc ở Trung Quốc và đe dọa phá hỏng những nỗ lực cải thiện thị trường trong bối cảnh kinh tế giảm tốc. 

Xét trên trường hợp xấu nhất, theo ước tính của tổ chức đánh giá tín nhiệm S&P Global Ratings, có khoảng 2,4 nghìn tỷ Nhân dân tệ (tức khoảng 356 tỷ USD, chiếm 6,4 tổng dư nợ cho vay mua nhà tại hệ thống ngân hàng của quốc gia tỷ dân này sẽ có nguy cơ mất trắng. Tương tự, Ngân hàng Deutsche Bank AG cảnh báo ít nhất 7% dư nợ cho vay mua nhà ở Trung Quốc đang gặp rủi ro. 

Tính tới cuối năm 2021, Trung Quốc ghi nhận tổng dư nợ tín dụng BĐS của họ chiếm 27 tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó có tới 20,23% vay mua nhà và 6,34% còn lại vay kinh doanh bất động sản. Tương tự tại Việt Nam, tính tới cuối năm 2021, dư nợ tín dụng BĐS là trên 19%. Bao gồm 12,64% là cho vay mua nhà và 6,90% kinh doanh BĐS. 

Theo chuyên gia Công ty Cổ phần Chứng khoán VnDirect, cuộc khủng hoảng nợ BĐS tại Trung Quốc đã làm dấy lên những mối lo ngại trên thị trường BĐS tại châu Á. Tuy nhiên, những cải thiện về doanh số ký bán cùng dòng tiền hoạt động trong nửa đầu năm 2022 sẽ hỗ trợ được những khoản nợ đáo hạn của các doanh nghiệp BĐS niêm yết tại Việt Nam tối thiểu là 1 năm tới dù phải đối diện với thách thức tái cơ cấu. 

Ngoài ra, hầu hết các doanh nghiệp BĐS niêm yết tại Việt Nam có nhiều cơ hội để cơ cấu tài chính lành mạnh vào cuối quý II/2022 với tỷ lệ D/E bình quân là 0,3 - 0,4x. Tỷ lệ tiền và tương đương tiền ghi nhận khá cao khoảng 15 - 20% tổng tài sản. 

Trên thực tế, chính sách tiền tệ của Việt Nam đang được kiểm soát tốt. Ngân hàng Nhà nước cũng tăng cường việc giám sát, kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực BĐS trong những năm nay. 

Về dòng tiền của doanh nghiệp BĐS, theo nhóm phân tích của Chứng khoán KBSV, trong cuối tháng 8 – đầu tháng 9, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện nới room tín dụng cho hệ thống ngân hàng để hoàn thành chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022. Theo đánh giá của KBSV, điều này phần nào tác động tích cực tới dòng tiền của các doanh nghiệp BĐS trên 2 góc độ. 

Thứ nhất, những doanh nghiệp có nguồn tiền mới vay đảo nợ trái phiếu đến hạn. Tuy nhiên, phương án này chỉ được áp dụng với những doanh nghiệp BĐS có dự án mới và có tài sản đạt tiêu chí chất lượng. Thứ hai là thị trường BĐS đang được kỳ vọng ấm dần lên trong những tháng cuối năm nhờ vào việc khơi thông dòng vốn. 

Chuyên gia KBSV dự báo rằng, giai đoạn từ cuối năm 2022 tới năm 2024 sẽ rất khó khăn cho dòng tiền đối với các doanh nghiệp BĐS sở hữu trái phiếu đáo hạn. Đặc biệt là với những doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ với lượng tài sản khiêm tốn sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn hơn trong quá trình tìm kiếm nguồn vốn xoay vòng khi: khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng.