Hầu Tòa vì mua không trả tiền cũng không trả đất?

Theo hồ sơ, năm 1997, vợ chồng ông Bế Văn Kiển (sinh năm: 1959) và Âu Thị Hiền (sinh năm: 1958) cùng ngụ tại thôn Tân Hợp, xã Tân Thanh, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng khai phá được diện tích đất 20.286,8m2 (đất nông nghiệp) tại thôn 10, xã Tân Thanh. Diện tích đất trên được vợ chồng ông Kiển sử dụng sản xuất nông nghiệp ổn định và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 30/4/2008, vợ chồng ông Kiển lập “Giấy sang nhượng”, nội dung chuyển nhượng lại diện tích đất trên cho vợ chồng ông Trần Văn Lập và bà Vi Thị Thu với giá 25 triệu đồng. Theo thỏa thuận tại giấy này, đến hết năm 2011 là hạn cuối ông Lập và bà Thu sẽ phải trả cho vợ chồng ông Kiển số tiền chuyển nhượng 25 triệu đồng. Tuy nhiên, quá hạn nhiều năm, ông Lập vẫn không thanh toán cho vợ chồng ông Kiển.

Đến năm 2022, gia đình ông Kiển quyết định đòi lại đất đã sang nhượng thì vợ chồng ông Lập không trả. Gia đình ông Kiển đã nhiều lần nhờ chính quyền địa phương can thiệp để hòa giải nhưng không thành. Ông Lập cho rằng, hơn 2 ha đất tại thôn 10 là do vợ chồng ông này khai hoang nên không trả, trong khi ông Kiển thì cho rằng đất do vợ chồng khai phá và có chứng cứ là Giấy sang nhượng viết tay nhượng lại đất cho ông Lập.

Về vụ việc trên, luật sư Diệp Năng Bình – Đoàn luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, căn cứ quy định tại khoản 1, Điều 106, Luật Đất đai 2003 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê…quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi đáp ứng các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất… Khi người sử dụng đất đáp ứng các điều kiện trên thì có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng theo trình tự thủ tục được quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2003.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có chứng nhận của công chứng nhà nước. Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Mặt khác, tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức. Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Do vậy, trong trường hợp này văn bản chuyển nhượng được ký vào năm 2008 các bên thống nhất giá chuyển nhượng 25 triệu đồng. Tuy nhiên thực tế, bên chuyển nhượng chưa đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng (cụ thể chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), nên nhận chuyển nhượng chưa trả tiền. Trong khi đó giao dịch chuyển nhượng (nếu có) theo luật quy định bắt buộc phải được công chứng chứng thực tại cơ quan chức năng có thẩm quyền. Do vậy, hợp đồng giao dịch giữa các bên là vô hiệu do không đảm bảo các điều kiện, quy định về điều kiện chuyển nhượng và hình thức chuyển nhượng.

Cũng theo luật sư Diệp Năng Bình, ông Kiển cùng vợ sinh sống ổn định tại nơi có đất, đã có công khai hoang 2 hecta đất nói trên từ những năm 1997 và sử dụng ổn định không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tới năm 2008, rồi chuyển nhượng cho gia đình ông Lập bằng giấy viết tay. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng đất mà ông Kiển khai hoang, gia đình ông Lập đã không trả tiền như đã thoả thuận với ông Kiển, đồng thời chiếm phần diện tích này cho mình và gây khó khăn cho ông Kiển.

Theo quy định của Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Bộ luật Tố tụng dân sự, ông Kiển có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa tuyên vô hiệu quan hệ chuyển nhượng tại “Giấy sang nhượng” ngày 30/4/2008 do vi phạm về điều kiện chuyển nhượng và hình thức hợp đồng chuyển nhượng, yêu cầu ông Lập trả lại đất.

Sau thời gian tranh chấp, ông Kiển đã khởi kiện vụ việc ra Tòa án nhân dân huyện Lâm Hà, hiện Tòa án đã thụ lý, giải quyết vụ án.