Tiềm ẩn nhiều rủi ro khi nhà đầu tư mua bất động sản bằng trái phiếu doanh nghiệp

Trên thị trường bất động sản, nhà đầu tư luôn phải huy động vốn của khách hàng, đối tác, ngân hàng vì nhà đầu tư không có đủ vốn cho tất cả các dự án. Vì vậy phát hành trái phiếu là một kênh huy động vốn mà các doanh nghiệp bất động sản thường dùng đến.

Năm 2020-2021 là thời kỳ thị trường trái phiếu doanh nghiệp bùng nổ, bởi nguồn tín dụng của các ngân hàng cho bất động sản bị siết chặt, lãi suất huy động của ngân hàng thấp, nên các doanh nghiệp bất động sản đã tung ra sản phẩm trái phiếu doanh nghiệp với mức lãi suất hấp dẫn, thu hút được nguồn vốn đầu tư lớn. Đây là kênh huy động vốn tốt cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, khi gặp bối cảnh khủng hoảng kinh tế, thị trường khó khăn, suy thoái, những sản phẩm bất động sản không tiêu thụ được nhưng đến kỳ đáo hạn trái phiếu trả lãi cho nhà đầu tư, dẫn đến khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp bất động sản.

Với tình trạng khó khăn chung hiện nay, thị trường đã được chứng kiến nhiều hình thức tái cấu trúc nợ để cứu vãn tình hình của các doanh nghiệp. Trong đó có việc chuyển đổi trái phiếu doanh nghiệp sang sản phẩm bất động sản.

Cách làm này khá phổ biến ở Trung Quốc thời gian qua, khi vỡ nợ trái phiếu doanh nghiệp lan rộng. Ở Việt Nam, đã có một số doanh nghiệp bất động sản thực hiện cách làm này. Theo đó, thay vì mua lại trái phiếu đã phát hành, doanh nghiệp cho phép trái chủ chuyển đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản, bao gồm căn hộ, đất phân lô, thậm chí biệt thự. Nếu giá trị lô đất cao hơn số dư đầu tư trái phiếu, nhà đầu tư có thể tìm một nhóm trái chủ để gom lại và có thể chuyển đổi sang việc cùng chung sở hữu lô đất đó.

Dưới góc độ pháp lý thì hình thức chuyển đổi này hoàn toàn hợp lệ, hợp pháp. Ngoài ra, điều này cũng thể hiện doanh nghiệp phát hành có tài sản, có trách nhiệm. Việc này có lợi cho nhà đầu tư khi được mua sản phẩm có giá ưu đãi, đồng thời tâm lý e ngại tính thanh khoản của trái phiếu trong thời điểm hiện nay được giải tỏa. Đối với doanh nghiệp bất động sản, việc quy đổi này là hợp pháp theo cách thức thỏa thuận trao đổi hàng hóa, vừa “đẩy” được lượng hàng tồn kho, vừa giải được bài toán mua lại trái phiếu trước kỳ hạn nhằm giải quyết dòng vốn và các lô trái phiếu có thể gặp bất lợi bởi quy định mới.

Mặc dù vậy, hình thức này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý và tính thanh khoản cho nhà đầu tư vì các sản phẩm bất động sản này hầu hết đều là tài sản hình thành trong tương lai. Các chuyên gia khuyến nghị, nhà đầu tư phải tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý của dự án bất động sản mà doanh nghiệp phát hành muốn “đổi hàng”. Bởi nếu không, trái chủ có nguy cơ chuyển sang một tài sản rủi ro khác.

Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý nhà nước cần theo dõi sát sao đối với doanh nghiệp có hành vi huy động trái phiếu mà sử dụng không đúng mục đích và trong tương lai không có khả năng tạo ra giá trị để hoàn trả, thậm chí mang động cơ lừa đảo thì Nhà nước phải can thiệp để ngăn chặn trước, tránh tình thiệt hại quá lớn cho nhà đầu tư.